2017-房地产6月土地市场供需分析：宅地供应回升、成交放量，预计下半年迎来放量阶段_22页-2mb

文档内容总结

核心内容

本报告分析了2017年6月中国房地产行业土地市场的供需情况，并对下半年土地市场走势进行了预测。整体来看，土地供应和成交均出现显著回升，尤其是住宅类土地，同时地价有所回落，土地市场供需关系改善。报告还给出了对房地产行业的投资建议，推荐了一些重点公司。

主要观点

• 土地供应回升：4月土地供应新规后，5、6月地方政府加大了住宅类土地的供应，住宅类土地供应面积连续两月环比大幅回升，其中一二线城市表现尤为突出。
• 土地成交放量：6月住宅类土地成交面积和金额均实现大幅增长，二线城市成交尤为明显。
• 地价回落：6月住宅类土地成交均价环比和同比均有所下降，尤其是一二线城市地价回落，有利于土地成交放量。
• 供需改善：土地成交/供应比从2月的1.7倍下降至6月的0.8倍，市场供需关系趋于合理。
• 投资建议：维持房地产行业推荐评级，关注集中度提升，推荐重点公司。

关键信息

1. 土地供应情况

• 6月总体土地供应：百城各类型土地合计供应11,148万平米，环比+18%，同比+6%。
• 住宅类土地供应：6月住宅类土地供应5,543万平米，环比+31%，同比+10%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市住宅类土地供应环比+174.4%，同比+226.0%。
  • 二线城市住宅类土地供应环比+46.0%，同比+8.0%。
  • 三四线城市住宅类土地供应环比+2.8%，同比-2.2%。

2. 土地成交情况

• 6月总体土地成交：百城各类型土地合计成交7,755万平米，环比+23%，同比-5%。
• 住宅类土地成交：6月住宅类土地成交面积4,483万平米，环比+98.2%，同比+30.4%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市住宅类土地成交环比+56.9%，同比-5.1%。
  • 二线城市住宅类土地成交环比+254.4%，同比+79.8%。
  • 三四线城市住宅类土地成交环比+19.5%，同比-6.3%。

3. 土地供需与价格

• 供需比：6月百城住宅类土地成交/供应比为0.81倍，环比上升52%，连续4个月低于供需平衡点。
• 地价变化：
  • 住宅类土地成交楼面均价4,678元/平米，环比-10.8%，同比-3.7%。
  • 一线城市地价环比-8.4%，同比-48.2%。
  • 二线城市地价环比-15.6%，同比-25.3%。
  • 三四线城市地价环比-21.7%，同比+138.1%。
• 溢价率：6月百城住宅类土地成交溢价率35%，较5月下降23个百分点，其中二线城市溢价率回落最为明显。

4. 投资建议

• 行业评级：维持房地产行业推荐评级。
• 推荐公司组合：
  • 一二线资源：招商蛇口（001979.SH）、华侨城A（000069.SZ）、首开股份（600376.SH）。
  • 龙头房企：万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、保利地产（600048.SH）。
  • 三四线开发：新城控股（601155.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、中南建设（000961.SZ）。

重点数据对比

行业分析结论

• 由于房地产去库存周期延长至2.5年，后续土地加库存也将持续更久。
• 土地市场供需关系持续改善，地价逐步趋于合理，尤其是一二线城市地价回落有利于土地成交放量。
• 二线城市土地成交放量明显，预计下半年土地市场将整体迎来放量阶段。
• 投资建议关注集中度提升，推荐上述重点公司。