大湾区物流指数_2022年下半年-第一太平戴维斯_10页_3mb

中国物流-2022年11月第一太平戴维斯研究部报告
大湾区物流指数总结

本报告研究范围涵盖粤港澳大湾区内地九个城市及香港特别行政区。为反映市场发展阶段差异，各城市指数起点不同：香港、深圳、广州始于2010年，其余城市始于2015年。租金及价格指数分别体现城市间物流地产市场变化趋势，用于分析资产表现的共性与差异。

2022年上半年，大湾区物流租金指数环比上涨13%、同比上涨43%。其中香港租金指数增幅最高（72%），而珠海、惠州、江门、肇庆租金指数维持不变。受外部冲击影响，如全球疫情持续、经济不确定性、国际地缘政治冲突及供应链阻滞，多数城市租赁需求减弱，平均空置率环比上升13个百分点、同比上升16个百分点，达47%。尽管市场整体呈现增长，但部分租户因疫情反复及自建物流设施落成而退租，导致空置率上升。

物流价格指数方面，上半年环比上涨51%、同比上涨97%。投资者对大湾区物流市场的兴趣保持稳定，交易活动与前12个月持平，区域内完成多宗投资交易。部分机会型投资者关注毗邻主要城市的物流机会，如广州。值得注意的是，尽管投资者情绪趋于理性且价格敏感度提升，但业主仍维持定价策略，价格指数预计保持稳定。

市场周期进入上升末期阶段。受业务增长压力影响，企业租户承租能力接近峰值，业主对下半年租赁市场去化压力和隐忧增加，预期空置率将延续上升趋势。然而，长期来看，中国经济及产业地产市场仍具备政策调整空间，为稳定发展提供支撑。短期内，疫情复发对供应链造成负面影响，可能冲击下半年租赁市场的出租率与租金水平，导致租金指数小幅下降。

总结数据表现：

1. 租金增长：上半年粤港澳大湾区物流租金指数涨幅显著，但部分城市增速放缓。
2. 空置率上升：受外部冲击及租户调整影响，平均空置率增至47%。
3. 价格稳定：投资交易维持活跃，但价格敏感度增加，价格指数未出现明显波动。
4. 供应有限：新增仓库主要集中在深圳、东莞、肇庆，合计供应521万平方米，但整体供应仍相对不足。
5. 市场周期：所有城市进入上升末期，下半年或面临租金下行压力，但投资吸引力仍存。

报告指出，投资者需关注短期卖方定价强势及市场波动风险，同时需理性评估长期政策红利对市场的影响。