20220424-国金证券-房地产行业研究_集中土拍延续低温_住建部表态重视行业风险_16页_1mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究买入（维持评级）

核心内容概述

本报告由国金证券资源与环境研究中心发布，对房地产行业进行了全面分析，指出当前市场仍处于调整阶段，但政策层面已出现宽松迹象。报告认为，随着政策的逐步落地，房地产行业有望逐步企稳，建议投资者关注具备销售逆势增长和业绩确定性强的房企，以及在关联房企流动性危机缓解后估值修复潜力较大的物业公司。

主要观点

• 房地产市场整体回调：本周申万A股房地产板块下跌9.2%，港股房地产板块下跌5.9%，反映出市场情绪偏弱。
• 政策宽松趋势明显：中央及地方政府已陆续出台多项宽松政策，包括降低首付比例、优化贷款利率、取消限售等，旨在促进房地产市场良性循环。
• 市场表现分化：不同城市新房和二手房成交情况存在较大差异，其中三四线城市表现相对较好，但整体仍面临较大压力。
• 土拍市场热度偏低：全国300城宅地成交面积周环比增长21%，但同比仍下降31%，土拍市场尚未明显回暖。
• 行业估值修复预期：部分房企和物业公司的估值具有修复空间，尤其是民营物业公司，因其在关联房企流动性改善后可能受益。
• 风险提示：政策宽松不及预期和疫情对市场恢复的影响是主要风险因素。

关键信息

一、市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2049
• 沪深300指数：4013
• 上证指数：3087
• 深证成指：11052
• 中小板综指：11058

二、房地产市场表现

• 新房成交：40城合计375万平米，周环比+6%，周同比-49%。
  • 一线城市：周环比+8%，周同比-57%。
  • 二线城市：周环比+4%，周同比-44%。
  • 三四线城市：周环比+14%，周同比-61%。
• 二手房成交：17城合计151万平米，周环比+5%，周同比-37%。
  • 一线城市：周环比+1%，周同比-35%。
  • 二线城市：周环比+6%，周同比-36%。
  • 三四线城市：周环比+5%，周同比-61%。

三、土拍市场动态

• 全国300城宅地成交：849万平米，周环比+21%，周同比-31%，平均溢价率4%。
• 累计成交情况：年初至今全国300城累计成交11905万平米，累计同比-52%。
• 权益拿地金额前五：建发房产（196亿元）、华润置地（193亿元）、中海地产（191亿元）、绿城中国（136亿元）、上海地产（135亿元）。

四、政策与新闻动态

• 住建部表态：强调重视房地产领域风险，推动城市更新、旧改等政策，以释放内需潜力。
• 地方政策：宜昌、南京、张家口、天津、长沙等地陆续出台购房优惠政策，包括降低首付比例、贷款利率、放宽限购限售等。
• 调控松绑：长三角地区调控松绑加速，部分城市如南京、宁波、南通已推出多项措施降低购房门槛。

五、投资建议

• 地产板块：推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的估值修复弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。

行业估值情况

风险提示

• 调控宽松不及预期：若政策未能有效传导至市场，房地产行业可能继续承压。
• 疫情影响：疫情持续可能延缓政策落地，抑制市场恢复。

总结

本报告指出当前房地产市场整体回调，但政策层面已出现宽松趋势。土拍市场热度仍较低，新房和二手房成交表现分化，部分城市如南京、宁波、南通已采取措施降低购房门槛。住建部强调重视房地产风险，推动城市更新等政策以释放内需。投资方面，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团等地产公司，以及金科服务、碧桂园服务等物业股。报告提醒投资者注意政策宽松不及预期和疫情对市场恢复的影响。