20220712-国海证券-专题研究_22城首轮集中土拍_释放了哪些重要信号__19页_685kb

2022年22城首轮集中土拍分析总结

核心内容

2022年7月，重点22城完成首轮集中土拍，此次土拍反映了政府调控政策的调整、市场参与主体的变化及地方财政与城投平台的应对策略。本报告从政策、土地供应、土地成交三方面分析土拍情况，并总结出当前市场的主要特征和未来趋势。

主要观点

1. 土拍政策进一步放宽

• 参拍门槛降低：多个城市取消了招拍复合打分入围模式、同一企业竞得地块数量限制，以及部分区域的限售、限价政策，以提升房企参与积极性。
• 资金压力缓解：通过降低保证金比例、延长土地款缴纳周期、减少配建要求等方式，减轻了房企的资金负担。
• 政府供地趋于谨慎：相比2021年第三轮集中土拍，16个城市缩减了供地数量，部分城市供地资质提高，供地中心化趋势明显。

2. 土拍成交表现

• 整体热度一般：2022年首轮土拍成交建筑面积和金额较2021年第三批次分别下降38%和15%，且多数地块以底价成交。
• 城市间冷热分化：北方城市如长春、天津、济南、沈阳流拍率较高，而深圳、杭州、厦门、北京、上海、重庆等城市表现较好。
• 城市内板块分化明显：合肥、南京、福州等城市内部板块热度差异显著，部分区县土地流拍率高，影响城投平台经营。

3. 各参与主体表现

• 国央企仍是主力：在7个城市中，国央企为主要拿地主体，拿地宗数和金额占比分别为近4成和5成。
• 民企参与意愿低：仅少数城市民企拿地较多，且以小型开发商为主。
• 城投平台兜底现象普遍：城投平台拿地数量和金额占比均超过4成和3成，其中成都、广州、宁波、沈阳、苏州、天津、无锡、长春等城市城投平台底价拿地现象显著。

关键信息

土拍政策变化

• 参拍条件放宽：部分城市取消入围限制、降低保证金比例、延长缴纳周期。
• 规则调整：更多城市采用“竞地价+摇号”模式，减少配建要求，降低地价。
• 资金来源合规：所有城市均要求交易资金来源为合规自有资金，禁止“马甲”参与。

土拍成交数据

• 整体成交量下降：成交建筑面积和金额均下降，底价成交占比超过一半。
• 流拍率与溢价率：流拍率较高的城市包括长春、天津、济南、沈阳，而深圳、杭州、厦门等城市溢价率较高。
• 重点城市表现：北京、上海、重庆等城市土地出让收入较高，且溢价成交占比相对较多。

土拍对地方财政和城投平台的影响

• 财政依赖度：部分城市财政对土地出让收入依赖度较高，如成都、广州、杭州、合肥。
• 城投平台经营：城投平台在土拍市场中扮演重要角色，尤其在流拍率高、民企拿地少的城市，其兜底行为显著。
• 政策建议：应关注流拍率高、城投平台底价拿地多的城市，以及土拍表现较好的城市。

风险提示

• 政策变化超预期：未来政策可能进一步调整，影响土拍市场。
• 信用风险：城投平台和房企可能存在信用风险。
• 数据偏差：部分城市数据未完全披露，可能存在统计偏差。

总结

1. 预计土拍政策围绕“降门槛+保利润”进一步放宽：为提升市场活跃度，政策将延续降低参与门槛和资金压力，同时保障土地出让利润。
2. 关注集中土拍对地方财政和城投平台的影响：应重点关注流拍率高、城投平台底价拿地多的城市，以及土拍表现较好的城市。

图表说明

• 图1：22城4个批次集中土拍供地情况
• 图2：22城2019年-2021年财政对土地出让依赖度
• 图3：22城集中土拍流拍率
• 图4：典型城市供地区位变化情况
• 图5：22城各批次成交面积及成交总价
• 图6：22城2022年首轮集中土拍底价成交情况
• 图7：22城集中土拍溢价率情况
• 图8：22城集中土拍出让收入
• 图9：22城2022年首轮集中土拍溢价成交占比与流拍率
• 图10：22城本轮集中土拍各参与主体拿地宗数
• 图11：22城本轮集中土拍各参与主体拿地金额
• 图12：22城2022年首轮集中土拍各参与主体拿地情况
• 图13：2022年首轮集中土拍城投平台底价拿地数量
• 图14：2022年首轮集中土拍城投平台底价拿地金额
• 图15：22城2022年首轮集中土拍主流房企拿地情况
• 图16：2016年以来商品房成交面积月度数据
• 图17：22城土拍流拍率与2019年-2021年财政对土地出让收入平均依赖度
• 图18：22城2022年首轮集中土拍流拍率与城投平台底价拿地情况

分析师信息

• 靳毅：国海证券研究所固定收益首席分析师，北京大学理学硕士，经济学双学士。
• 姜雅芯：国海证券研究所分析师，武汉大学金融硕士。
• 吕剑宇：乔治华盛顿大学统计学硕士，负责宏观、利率研究。
• 张赢：上海财经大学应用统计硕士，负责可转债研究。
• 周子凡：伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校金融硕士，负责海外宏观研究。

投资评级

• 行业投资评级：推荐、中性、回避
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出

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