20230402-开源证券-房地产行业周报_集中土拍热度回升明显_厦门放松限购限售_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年第13周房地产行业整体呈现回暖趋势，政策端、市场端和投资端均有积极信号。分析师齐东认为，新房市场基本面复苏初显，二手房成交持续回暖，市场信心提升，行业估值有望修复，维持行业“看好”评级。

主要观点

• 政策宽松：中央两部委全面推进“带押过户”政策，提升楼市流动性；厦门放松限购限售政策，户籍单身人士可购第二套住房，二孩以上家庭可购第三套住房，限售时间从取得不动产权证之日起改为网签之日起2年。
• 市场回暖：新房及二手房成交面积同比持续增长，64城新房成交面积同比增长40%，二手房成交面积同比增长93%。
• 土地市场活跃：集中土拍热度回升，六城土地集中出让，部分城市地块溢价率较高，房企参与热情提升。
• 融资端压力：信用债发行规模同比下降33%，平均加权利率上升，海外债无新增发行。

关键信息

政策端

• 中央层面：自然资源部、银保监会推动“带押过户”政策，鼓励省会城市和计划单列市率先实施，逐步覆盖全国。
• 地方层面：多个城市出台支持政策，包括：
  • 哈尔滨：二孩及以上家庭租赁住房提取额度上浮50%。
  • 沈阳：首套住房贷款利率下限降至3.8%，支持“商转公”业务。
  • 丽水：对二孩及三孩家庭提供购房补贴。
  • 南昌、盐城、莆田等城市推出购房补贴和贷款额度调整政策。
  • 北京、青岛、东莞正式推进二手房“带押过户”模式。

市场端

• 新房成交：
  • 2023年第13周，全国64城新房成交面积629万平米，同比增长40%，环比增长22%。
  • 年初至今累计成交面积5027万平米，同比下降1%。
  • 各线城市表现不一，一线城市增长显著，三四线城市增长相对温和。
• 二手房成交：
  • 23城二手房成交面积253万平米，同比增长93%，前值125%。
  • 年初至今累计成交面积2223万平米，同比增长63%。
  • 二线城市表现优于三线及以下城市。

投资端

• 土地成交：
  • 2023年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2544万平方米，成交面积2355万平方米，同比增长4%。
  • 成都、杭州、合肥、深圳、宁波、长春等城市集中土拍表现突出，部分地块溢价率较高，房企参与度上升。
  • 成都3宗地块全部熔断成交，揽金38.06亿元；杭州6宗地块触顶摇号，揽金144.8亿元；合肥5宗地块竞品质，揽金67.87亿元；深圳5宗地块成交总价约72亿元；宁波4宗地块触顶，揽金46.5亿元；长春7宗地块底价成交，揽金39.2亿元。

融资端

• 信用债：
  • 第13周信用债发行85.6亿元，同比下降33%，环比下降59%。
  • 平均加权利率4.76%，环比上升130BPs。
  • 累计发行规模同比增长1%。
• 海外债：无新增发行。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能导致房企资金风险加大。
2. 调控政策出现超预期变化，可能加剧行业波动。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，认为新房市场基本面复苏，二手房市场持续回暖，行业具备较好的投资机会。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数下跌3.09%，弱于沪深300指数（0.59%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：京基智农（+17.03%）、*ST基础（+6.70%）、铁岭新城（+6.36%）、新华联（+4.51%）、华发股份（+3.36%）。
  • 跌幅靠前：*ST松江（-15.44%）、财信发展（-13.79%）、张江高科（-10.84%）、国创高新（-9.31%）、万通发展（-9.00%）。

数据来源

• Wind、各地政府官网、开源证券研究所

估值方法说明

• 本报告分析基于假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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