房地产行业专题研究：集中土拍专题，地价松动，国企控场-20211201-华泰证券-22页_932kb

集中土拍专题总结：地价松动，国企控场

核心内容

2021年第二、三轮集中土拍市场热度持续下降，地价出现松动，带动行业利润率边际改善。政策层面加强了购地资格审查、限马甲、限房价等，旨在推动土地市场理性化和规范化。整体来看，土地市场热度下降，房企拿地意愿和能力受挫，导致成交量价双降，流拍率和取消率显著上升。同时，国企在拿地过程中占据主导地位，民企拿地比例下降，市场格局呈现“国进民退”。

主要观点

• 政策收紧：第二轮土拍政策明显趋严，包括土地溢价率上限、限房价、购地资格审查、禁马甲等，这些政策限制了房企的拿地行为，使土地市场更加规范。
• 热度下降：尽管第二轮土地供应量增加，但成交量和成交额均出现大幅下降，平均溢价率从第一轮的16%降至5%，流拍率和取消率合计达到40%，远高于第一轮。
• 盈利改善：地货比和隐性成本（如配建、自持）均有所下降，尽管土地底价未明显松动，但利润率已出现小幅反弹。
• 企业分化：国企在土拍中占据主导地位，TOP10房企中60%为央企，30%为地方国企，仅龙湖集团为民企。中型房企拿地意愿减弱，市场格局更加集中。
• 第三轮展望：第三轮土拍政策出现边际放松，但受制于行业基本面，市场仍可能保持低迷。

关键信息

政策变化

• 购地资格及资金审查加强：强化融资管控，规范购地资金来源，压缩“前融”空间。
• 限马甲：从部分城市推广至大多数城市，减少不公平竞争。
• 限房价：部分城市采取“限地价+限房价”政策，尤其在热点区域如黄埔、南沙、武汉等。
• 竞拍规则多元化：在土地价格触及上限后，采用摇号、竞品质等方式，增加透明度。

土拍热度

• 供应放量：第二轮土地供应面积比第一轮增加24%，但成交量和成交额分别下降32%和39%。
• 一线城市表现：一线城市推出建面和成交建面环比下降，楼面价下降8%。
• 二线城市表现：二线城市推出建面和成交建面环比下降，楼面价下降14%。
• 流拍率上升：流拍+取消率达到40%，高于第一轮的63%。

盈利空间改善

• 地货比下降：平均地货比为47%，较第一轮下降2个百分点。
• 隐性成本下降：部分城市取消配建和自持要求，降低房企隐性成本。
• 利润率反弹：尽管土地底价未明显下降，但溢价率限制和房企收缩使利润率有所改善。

企业分化

• 国进民退：第二轮土拍中，央企、地方国企和民企拿地额占比分别为30%、38%和32%，较第一轮分别增加5%、21%和减少26%。
• TOP100房企收缩：TOP100房企整体拿地占比下降，尤其是TOP11-30房企收缩最明显。
• 国企主导：中海、保利成为第二轮土拍主力军，TOP10房企中90%为国企。

展望

• 第三轮政策放宽：多数城市在第二轮基础上微调政策，部分城市放松限房价和溢价率限制。
• 市场延续低迷：受行业基本面拖累，第三轮土拍成交额预计进一步下滑，地价可能继续松动。
• 考验内功：房企需提升自身财务状况和开发能力，应对土地市场持续低迷。

投资建议

• 重点推荐：

  • A股开发：万科A、金地集团、金科股份、中交地产
  • 港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展
  • 物管公司：保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余
  • 转型房企：华联控股

• 目标价及评级：

  • 万科A：25.58元，买入
  • 金地集团：16.30元，买入
  • 金科股份：5.36元，买入
  • 中交地产：5.98元，买入
  • 华润置地：44.50港元，买入
  • 龙湖集团：55.00港元，买入
  • 中国海外发展：33.30港元，买入
  • 保利物业：68.40港元，买入
  • 旭辉永升服务：23.00港元，买入
  • 中海物业：10.20港元，买入
  • 新大正：45.14元，买入
  • 招商积余：17.08元，买入
  • 华联控股：5.37元，增持

风险提示

• 疫情对房地产行业的影响
• 行业政策的不确定性
• 行业基本面持续下行
• 部分房企的经营风险