20210816-安信证券-_集中土拍_改规则_改变了什么__7页_765kb

集中土拍规则分析总结

一、22城首轮土拍规则特征

22城首轮土拍规则呈现一城一策的特点，主要分为拿地前、拿地中、拿地后三个阶段，具体特征如下：

拿地前规则

• 限资质：部分城市对参拍房企资质进行限制，如上海采用“135”评分制，成都将红档房企纳入资格限制名单。
• 限“马甲”：多个城市限制同一房企通过多个“马甲”参与竞拍，如苏州、无锡、上海等，违规者将面临市场禁入惩罚。
• 保证金比例悬殊：各城市对土地保证金比例要求不一，如深圳、长沙为50%，北京、广州、厦门等为20%，杭州则采用20%保证金或5000万元勾地金模式。
• 常规要求：部分城市未对参拍房企设置特殊要求，如广州、武汉等。

拿地中规则

• 限地价+摇号：多数城市设置地价上限，达到限价后通过摇号决定竞得人，如南京、广州。
• 价格优先型：部分城市不限制地价上限，以总价或可售楼面价高者优先，如武汉、重庆、深圳、杭州等。
• 预申请型（勾地）：部分地块设置产业引入等个性化要求，如青岛。
• 品质竞争型：北京首次提出“竞品质”规则，要求竞配建公共租赁住房或竞政府产权份额，达到上限后进入高标准住宅建设方案投报程序。
• 均值投标型：上海、苏州采用均值投标机制，以报价最接近均值者得地。

拿地后规则

• 土地款缴纳监管：如重庆要求溢价率超过50%的地块需在1.5个月内付清土地款。
• 股权转让限制：上海、天津对股权转让进行限制，防止资本操控。
• 预售限制：如南京、合肥对达到最高限价的地块设置更高的预售条件。
• 房价管控：多个城市对房价进行限制，如南京、杭州、郑州等。
• 装修成本限制：部分城市如郑州、杭州对装修成本进行管控。

二、首轮土拍规则问题分析

首轮土拍规则在实施过程中暴露了一些问题，主要包括以下几个方面：

1. 竞配建、竞自持仍为“价高者得”：这些规则虽然表面上增加了额外条件，但本质上仍以价格为决定因素，导致可售楼面价虚高，不利于稳地价、稳房价、稳预期。
2. 最高限价设置偏高：部分城市地块最高限价较高，导致土拍溢价率依然偏高，加剧了市场竞争。
3. 保证金门槛偏低：部分城市保证金比例较低，降低了退地成本，引发部分房企退地行为，影响市场秩序。
4. 不限“马甲”影响公平竞争：部分城市未限制“马甲”参与，导致部分房企通过设立多个公司参与竞拍，加剧不公平竞争。

三、二轮土拍政策变化

为解决首轮土拍问题，二轮土拍政策在多个方面进行了调整，主要变化如下：

1. 调低最高限价

• 天津、福州：将最高溢价率由50%下调至15%，部分城市如杭州将竞品质地块的溢价率进一步下调至10%。
• 杭州：整体溢价率由30%下调至20%，竞品质地块下调至10%。

2. 调整土地获得方式

• 天津、福州：全部地块改为“限地价+摇号”模式，减少价格竞争。
• 杭州：部分地块改为“竞品质”或“竞无偿移交政策性租赁住房”，且竞品质地块需现房销售。

3. 提高保证金要求

• 杭州：取消5000万元勾地金模式，所有地块均需缴纳20%保证金。
• 苏州：部分地区保证金比例提升至50%。

4. 严格审查竞拍人资格与资金来源

• 天津、福州：要求参拍企业具备房地产开发资质，并提交资金来源承诺及资信证明，防止违规融资行为。

四、政策调整的影响

二轮土拍政策调整在以下几个方面对房地产市场产生积极影响：

• 有助于实现“三稳”目标：通过调低限价、提高保证金、限制“马甲”等方式，稳定地价、房价和市场预期。
• 减少不公平竞争：限制“马甲”和加强资格审查，防止低资质房企通过资本运作扰乱市场秩序。
• 提升市场透明度：引入“竞品质”等规则，推动房企提升项目品质，促进房地产行业高质量发展。

五、风险提示

• 资料搜集不全面：部分城市土拍规则尚未完全披露，可能影响整体分析的准确性。
• 政策调整超预期：部分城市可能根据市场情况进一步调整政策，带来不确定性。

六、总结

22城首轮土拍规则呈现多样化特点，但在实际操作中存在溢价率高、竞争激烈、退地等问题，不利于房地产市场的稳定。二轮土拍政策通过调低限价、提高保证金、限制“马甲”、严格审查资金来源等方式进行调整，更符合集中供地政策初衷，有助于实现“三稳”目标，推动房地产行业健康发展。