20201125-天风证券-金科服务-09666.HK-内生外拓铸就高增长_智慧科技赋能高效运行_30页_2mb

报告摘要

金科服务（09666）总结

核心内容

金科服务是一家以“服务 + 科技”、“服务 + 生态”为发展战略的综合智慧物业服务商，业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四大板块。公司起源于西南地区，通过内生增长与外拓策略，实现了全国化布局。截至2020年中期，公司已覆盖133个城市，管理843个项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，管理面积达1.30亿平方米。

主要观点

增长强劲：2017-2019年，公司营收复合年增长率达49.1%，归母净利润复合年增长率达81.5%，增速快于营收。
科技赋能：通过智慧科技服务，公司实现了服务效率的提升，人员成本降低，毛利率较高。
全国布局：公司持续深耕西南市场，同时拓展至华东、华南、华中地区，保持高增长。
外拓能力：第三方在管面积贡献超过母公司，成为公司增长的重要动力。
非住宅增长：非住宅物业在管面积和收入占比逐年提升，尤其是产业园领域表现突出。
盈利表现：公司毛利率和净利率均优于多数可比公司，盈利能力较强。

关键信息

财务表现

营业收入：2020年中期为13.70亿港元，同比增长36.2%。
归母净利润：2020年中期为2.94亿港元，同比增长80.8%。
毛利率：2020年中期为31.6%，其中智慧科技服务毛利率达48.7%。
净利率：2020年中期为21.4%，高于多数可比公司。
PE估值：2020年为46.6X，2022年预计为18.2X。

增长动力

内生增长：母公司金科股份销售面积年复合增速达50.3%，预计未来两年交付面积增速将保持在20%以上。
外拓能力：第三方贡献近70%的净新增面积，且占比持续上升。
非住宅拓展：非住宅物业在管面积和收入占比逐年提升，尤其在产业园领域增长迅速。

业务结构

物业管理服务：占比长期保持在60%以上，2020年中期达67.6%。
非业主增值服务：占比21.3%，复合增速为71.8%。
社区增值服务：占比9.2%，复合增速为76.3%，但受疫情影响增速有所下降。
智慧科技服务：占比1.9%，复合增速达105.0%，毛利率领先。

增值服务体系

金管家体系：提供物业开发项目整个价值链的服务。
金悦家体系：涵盖家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务等。
金慧家体系：聚焦智慧科技服务，包括智慧园区、智慧物业、智慧生活和智慧决策。

投资建议

评级：买入（首次评级）。
目标价：63.2港元。
盈利预测：预计2020-2022年营业收入分别为36.9亿元、60.5亿元、91.5亿元，归母净利润分别为5.9亿元、9.8亿元、15.1亿元。

风险提示

物业费缴纳不及预期
项目开拓不及预期
成本上行导致利润下滑

业务布局

区域分布：西南区域在管面积占比53.9%，基础物管收入贡献达59.4%。
非住宅物业：商业及写字楼、公共及其他物业、产业园占比分别为4.4%、6.9%、4.9%，其中产业园增速最快。

增值服务表现

社区增值服务：收入增速快于基础物管，但受疫情影响，上半年增速有所下降。
非业主增值服务：收入来源以母公司为主，但第三方占比持续提升，毛利率相对稳定。

成本与效率

人员成本：占比逐年下降，提升运营效率。
行政开支：低于同业，增强盈利能力。

技术与创新

智慧科技：拥有20余项智慧科技专利，打造国内首个千万级用户容量的物业大数据系统。
智慧体系：包括智慧园区、智慧物业、智慧生活和智慧决策四大模块，提升管理效率和用户体验。

市场地位

行业排名：2020年中期在管面积达1.3亿平方米，位列上市物管公司前十。
毛利率：高于多数可比公司，智慧科技服务毛利率领先。

股权结构

母公司控制：金科股份持股53.97%。
员工持股：通过两次员工持股计划，覆盖核心员工，增强团队凝聚力。
基石投资者：引入10家知名投资机构，合计认购26.7亿港元，占比约44.97%。

图表与数据

图表目录：涵盖公司发展历程、业务构成、业绩表现、营收增速、毛利率、区域布局、非住宅物业增长、智慧体系等。
数据来源：公司招股说明书、天风证券研究所、中指研究院、贝格数据等。

总结

金科服务凭借“服务 + 科技”、“服务 + 生态”的发展战略，实现了快速的全国化扩张和业务多元化。公司通过内生增长和外拓策略，保持了较高的营收和净利润增速，特别是在智慧科技服务和非住宅物业领域表现突出。公司具备较强的盈利能力，毛利率和净利率均优于多数可比公司。未来，公司将继续加强非住宅物业和社区增值服务的布局，提升整体业务结构和盈利能力，有望在智慧物业服务领域取得更大发展。

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