20210723-西南证券-星盛商业-06668.HK-打造领先运营体系_内生外拓快速复制_16页_2mb

打造领先运营体系，内生外拓快速复制

核心内容

星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商，拥有知名且完整的品牌体系，业务涵盖多种商业地产形态，包括城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心等。公司通过“内生外拓”双轮驱动策略，实现了管理规模的持续扩大，并借助星河控股的资源生态圈，增强了市场竞争力。2020年公司实现营业收入4.42亿元，同比增长14.1%，归母净利润1.27亿元，同比增长50%。公司盈利能力显著提升，毛利率达56.3%，归母净利润率达28.7%，均较2019年有所上升。

主要观点

• 品牌与市场地位：公司是“纯商服第一股”，在大湾区商业运营服务供应商中排名第四，深圳市排名第一，品牌影响力和市场占有率较高。
• 管理规模增长：截至2020年底，公司共管理53个商用物业项目，总合约面积约330万平方米，已开业建筑面积达157万平方米。
• 多元化收入来源：第三方客户业务收入占比达72%，显示出公司市场化能力较强。
• 项目全周期运营能力：公司拥有成熟的项目全周期运营模式，平均出租率达94.3%，高于行业水平，租售比提升至15.95%。
• 数字化管理优势：公司构建了用户端数字化生态网络，线上公众号粉丝超270万，线下会员超170万，单方坪效达281.5元/平/年，管理费用率下降至12.9%。
• 盈利预测与估值：预计2021-2023年归母净利润分别为1.84/2.63/3.45亿元，增速分别为44.85%、43.29%、31.23%，EPS分别为0.18/0.26/0.34元。基于可比公司估值，给予2021年30倍PE，目标价6.47港元，首次覆盖，给予“买入”评级。
• 战略拓展：公司深耕大湾区，同时加大长三角和中西部市场拓展力度，未来将实现多区域高质量发展。
• 合作与协同：公司与星河控股形成良好的协同效应，星河控股土地储备达4,000万平方米，其中400万平方米为商业用地，为公司提供丰富资源。

关键信息

2020年业绩亮点

• 营业收入：4.42亿元，同比增长14.1%。
• 归母净利润：1.27亿元，同比增长50%。
• 毛利率：56.3%，同比上升4.5个百分点。
• 归母净利润率：28.7%，同比上升6.8个百分点。
• 资产负债率：63.0%，同比下降24.9个百分点。
• 期末现金余额：3.3亿元，同比增长65.0%。

项目运营情况

• 合约面积：330万平方米，已开业面积157万平方米。
• 项目类型：涵盖城市型、区域型、社区型、高端家居型等多种商业地产形态。
• 出租率：平均出租率94.3%，高于行业平均水平。
• 租售比：2020年平均租售比15.95%，同比增长0.79个百分点。
• 租金水平：部分项目租金高于周边竞品20%-30%。

数字化管理成果

• 单方坪效：281.5元/平/年，较之前有明显提升。
• 管理费用率：12.9%，较之前下降。
• 用户生态：构建了用户端数字化运营体系，线上公众号粉丝超270万，线下会员超170万。

合作与拓展

• 战略合作：与阿里巴巴本地生活签署战略合作协议，联手打造“未来智慧商圈”。
• 市场拓展：2020年新增签约项目15个，新增开业项目4个，主要分布在佛山、连云港、嘉兴、鄂尔多斯等地。
• 区域布局：公司项目覆盖20个城市，其中大湾区项目数32个，长三角8个，中部4个。

风险提示

• 商业运营低于预期
• 大湾区拓展低于预期
• 行业政策调控风险

盈利预测与估值

可比公司估值

估值逻辑

• PE倍数：基于可比公司2021年平均PE为35倍，公司给予2021年30倍PE，目标价6.47港元。
• 成长性：公司业绩稳步增长，盈利能力和运营效率持续提升，市场前景广阔。
• 协同效应：与星河控股的资源协同，助力公司发展，提供丰富商业资源。

总结

星盛商业凭借其领先的品牌体系、成熟的全周期运营能力和数字化管理，实现了业绩的稳步增长和盈利能力的显著提升。公司通过“内生外拓”策略，不断拓展市场，提升管理规模，并与星河控股形成良好的协同效应。同时，公司与阿里巴巴本地生活战略合作，推动“未来智慧商圈”建设，进一步提升运营效率和用户粘性。基于良好的财务状况和成长潜力，公司获得“买入”评级，目标价为6.47港元。然而，也需关注商业运营、区域拓展及政策调控等潜在风险。