20210326-东北证券-金科服务-09666.HK-五年十倍高业绩承诺_优选外拓保证项目质效_6页_742kb

报告摘要

金科服务在2020年实现营业收入33.59亿元，同比增长44.3%；归母净利润6.18亿元，同比增长68.5%。公司业绩增长符合预期，展现出强劲的增长动力。根据业绩指引，公司预计未来五年营收将增长10倍，对应2020-2025年CAGR为58.5%，显著高于行业平均水平。

业绩增长与效率优化
公司通过科技赋能与项目密度提升，显著优化了运营效率。2020年综合毛利率上升至29.7%，销管费用率下降至7.1%，费用管控能力行业领先。人均在管面积从1.15万方提升至1.78万方，人均营收从22.17万元提升至38.35万元。
优选外拓与项目品质
公司2020年物业管理服务收入20.24亿元，同比增长38.1%，毛利率提升至26.3%。在管面积达到1.56亿方，合约面积2.77亿方，合管比1.77。通过主动退场低质效项目和选择性拓展高毛利率项目，公司保证了项目品质，同时维持了高续约率和综合满意度（93.9%），优于行业平均水平（70-76%）。
社区增值服务潜力大
社区增值服务收入4.11亿元，同比增长72.3%，收入占比提升至12.2%。尽管业务毛利率下降至35.9%，但坪效提升至0.25元/平米/月。非住业态在管面积同比增长超80%，覆盖商写、医院、学校、公建等多种业态，社区增值服务具备较大发展空间。
智慧科技服务增长迅速
智慧科技服务收入4770万元，同比增长77.3%，毛利率提升至53.6%。公司通过人力机械智能化实现降本，预计2021年降本将超过1亿元。科技体系覆盖全国项目50-70%，并已建立三个联合实验室进行技术研发，未来创收能力有望持续提升。

财务预测
2021-2023年预测归母净利润分别为10.63/17.95/29.60亿元，同比增速分别为+72.0%、+68.9%、+64.9%。对应EPS分别为1.63/2.75/4.53元，当前股价对应2021-2023年PE分别为32.26/19.10/11.58倍，维持买入评级，目标价为114.9港元。
业务结构
- 物业管理服务：收入占比最大，毛利率26.3%，在管面积增长29.6%。
- 社区增值服务：收入增长最快，占比提升至12.2%，坪效提升至0.25元/平米/月。
- 智慧科技服务：收入增长迅速，毛利率达53.6%，未来有较大提升空间。
拓展策略
2020年退场在管面积1005万方，合约面积1700万方，以保证项目质量。公司市场化外拓占比超过40%，外拓项目科技应用潜力较大。
财务与估值指标
- 毛利率从2019年的27.3%上升至2020年的29.7%。
- 净利润率从18.85%上升至21.40%。
- 资产负债率从15.20%上升至35.26%。
- P/E从54.97倍下降至11.58倍，估值逐步压缩。