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沃土云林：招商积余产业运营服务股份有限公司总结

核心内容概述

招商积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口，目前稳居行业十强。公司以“内生+外拓”双轮驱动，推进“沃土云林”商业模式，实现了业务的快速增长与盈利提升。

主要观点

• 行业地位稳固：公司管理面积达3.0亿平方米，2022H1营收同比增长18.2%，归母净利润同比增长33.5%，行业排名靠前。
• 商业模式创新：2021年提出“沃土云林”商业模式，将业务分为基础物业管理（沃土）、平台增值服务（云）、专业增值服务（林），形成多元化的业务结构。
• 内生增长强劲：依托控股股东招商蛇口，2022H1管理面积达3.0亿平方米，其中来自招商蛇口的管理面积占比达33.1%。
• 外拓能力突出：第三方管理面积达2.0亿平方米，占比66.9%，并采用“总对总”、合资合作、收购等多种方式拓展业务。
• 专业服务增长迅速：2018-2021年专业化服务营收由2.8亿元增至21.1亿元，CAGR高达95.75%，2022H1营收达10.3亿元，同比增长21.6%。
• 资产管理稳健：截至2022年6月末，公司在管商业项目47个，管理面积233.1万平方米，总体出租率98%，表现稳健。
• 盈利预测乐观：预计2022-2024年公司归母净利润将保持27.1%的复合增长率，公司首次覆盖给予“持有”评级。

关键信息

财务表现

• 2022H1营收：56.5亿元，同比增长18.2%。
• 2022H1归母净利润：33112万元，同比增长33.5%。
• 在管面积：3.0亿平方米，同比增长51.3%。
• 毛利率：2019年为22.3%，2022H1降至14.6%，但净利润率由4.7%升至5.9%。
• 非住业态表现：2022H1非住业态营收占比68.4%，管理面积占比60%，盈利能力显著。

业务结构

• 基础物业管理：2022H1营收44.0亿元，同比增长22.8%。
• 平台增值服务：2022H1营收2.01亿元，同比增长136%。
• 专业增值服务：2022H1营收10.3亿元，同比增长21.6%。
• 资产管理：2022H1营收2.2亿元，同比下降20.3%。

战略与模式

• “12347”发展战略：2020年确定，推动公司向“大物业”和“大资管”发展。
• “沃土云林”商业模式：通过沃土（基础物业管理）提供平台和资源，云（平台增值服务）实现平台化增值，林（专业增值服务）增强专业能力。

控股股东支持

• 招商蛇口资源：截至2021年底，招商蛇口在住宅、商业、写字楼等业态拥有丰富资源。
• “双百”战略：招商蛇口计划在“十四五”期间实现持有物业营收至少百亿，持有至少100个集中商业及核心写字楼，与公司资产管理业务高度契合。

风险提示

• 控股股东业务交付不及预期。
• 第三方项目拓展不及预期。
• 劳务成本上涨幅度大。

盈利预测与估值

相对估值

• 可比公司：绿城服务、中海物业、华润万象生活、保利物业。
• 平均PE：2023年为16.2倍。
• 公司评级：首次覆盖给予“持有”评级。

总结

招商积余通过“内生+外拓”双管齐下，推动业务增长与盈利提升。公司依托控股股东资源，同时拓展第三方项目，实现管理面积和营收的快速增长。其“沃土云林”商业模式有效提升业务结构的多元化和专业性，助力公司在物业资产管理领域持续领先。盈利预测显示公司未来三年归母净利润将保持稳定增长，公司整体具备较强的市场竞争力和增长潜力。