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金科服务（9666.HK）深度报告总结

核心内容概述

金科服务是一家新上市的物业管理公司，具有强劲的市场化拓展能力，主要依靠第三方开发商新盘资源和招投标进行外拓，收并购项目较少，显示出较强的独立拓展能力。公司以西南地区为发源地，已在全国24省133座城市开展业务，截至2020年6月，合约及在管面积分别为2.56亿和1.30亿平方米，第三方外拓项目占比分别为48.5%和57.2%，在行业内处于第一梯队。公司注重服务品质，业主满意度连续9年超过90%，并拥有多个国家质量认证。

公司积极布局智慧科技业务，自2016年起与微软中国合作打造“天启大数据”系统，为全业态提供智慧服务解决方案，并向城市级服务场景延伸，如高等院校、高铁车站、三甲医院等。通过科技赋能，公司实现了人均营收22.17万元、人均在管面积1.15万方，以及广义人力成本从82.5%下降至78.6%的显著成效。

主要观点

1. 市场化外拓能力强

• 第三方来源在管面积年均复合增长率达69.4%（2017-2019年）。
• 2017-2019年合约面积中第三方来源占比分别为64.8%、65.9%和64.9%。
• 在管面积中外拓来源占比从33.4%提升至52.9%。
• 公司收并购项目收入占比仅为1.17%，显示其项目质量较高。

2. 优质服务与品牌力

• 建立全业态、分层次的标准化服务体系，涵盖基础物管、社区增值及智慧服务。
• 业主满意度行业领先，服务品质高。
• 品牌力决定未来提价空间与增值服务拓展速度，是中长期核心竞争力之一。

3. 科技赋能降本增效

• 天启大数据系统助力智慧服务落地，提升运营效率。
• 人均创收与在管面积行业领先，广义人力成本下降显著。
• 科技业务为公司带来新的增长点，提升行业想象空间。

4. 股权激励机制完善

• 2017年与2020年两期员工持股计划累计出让股份超过25%。
• 上市后三大员工持股平台共计占股11.22%，覆盖人员广泛，激励力度领先行业。

5. 非住业态发展迅速

• 非住宅项目在管面积年均复合增长率达100%，2019年占比提升至12.1%。
• 2020H1非住项目收入占比达16.5%，毛利率高于住宅业态。
• 公司非住业态包含商写、公建、产业园等细分领域，呈现均衡发展态势。

6. 收缴率稳定，运营稳健

• 2012-2019年收缴率连续8年超过90%。
• 2017-2019年收缴率有所下滑，可能与规模扩张相关。
• 2020H1收缴率降至80.3%，但预计未来能恢复至90%以上。

7. 社区增值服务快速成长

• 2019年社区增值服务收入2.39亿元，同比增长90.2%，收入占比达10.2%。
• 主要包括家庭生活、园区经营、家居焕新及旅居综合服务。
• 2020H1社区增值服务收入同比增长28%，但坪效低于行业头部企业。

8. 非业主增值服务结构优化

• 非业主增值服务收入2020H1为2.92亿元，占比21.3%，收入增速有所放缓。
• 收入结构以案场服务为主，占比近80%，毛利率小幅下滑。
• 公司正在减少对关联方的依赖，提升业务的独立性。

关键信息

财务数据概览（单位：百万元）

盈利预测与估值

• 2020-2022年EPS分别为1.02/1.66/2.35元。
• 预计2020-2022年营收分别为34.81/54.39/79.11亿元，同比增速分别为+49.6% / +56.3% / +45.4%。
• 对应归母净利润分别为6.63/10.83/15.34亿元，同比增速分别为+80.9% / +63.3% / +41.6%。
• 参考碧桂园服务（2021PE34.42倍）与永升生活服务（2021PE36.99倍），给予金科服务2021年34倍PE，目标价66.94港元。

风险提示

• 外拓及关联方交付不及预期。
• 业绩预测与估值判断不达预期。

结论

金科服务凭借强大的市场化外拓能力、优质的服务体系、科技赋能的降本增效、完善的股权激励机制，以及不断拓展的社区增值服务，具备显著的竞争优势和发展潜力。公司未来三年业绩增长可期，估值合理，具备较高的投资价值。