20201117-华创证券-金科服务-09666.HK-深度研究报告_内生外拓增长强劲_智慧科技赋能高增_35页_2mb

金科服务（09666.HK）深度研究报告总结

公司概要

金科服务成立于2000年，总部位于重庆，2020年11月在港交所上市。公司持续深耕西南地区，并逐步向全国扩张，截至2019年末，已覆盖全国115个城市，合约面积达2.49亿平方米。2016-2020年，公司连续五年位列中国物业服务百强前十，并在2020年被评为服务质量领先企业第二名、科技赋能领先企业第三名。

公司股权结构多元且稳定，金科股份持股比例为53.97%，战略投资者包括泰康人寿、阳光保险、高瓴资本等，员工持股计划占比领先行业。高管团队稳定且经验丰富，激励机制完善，有助于提升公司整体运营效率。

经营状况

内生增长与外拓能力

2017-2019年，公司管理面积年复合增长率（CAGR）达39%，合约面积CAGR达34%。截至2020H1，公司在管面积为1.3亿平方米，同比增长26%；合约面积为2.5亿平方米，同比增长31%，合约/在管覆盖率达2.1倍，高于行业平均水平。

第三方拓展能力突出，2019年第三方在管面积达5,821万平方米，占比48%，外拓在管面积CAGR达69%，显著高于内生增长。随着金科股份交付面积加速，公司管理规模有望进一步扩大。

区域与业态布局

公司区域分布逐步全国化，2020H1在管面积中，西南、华东、华南、华中及其他地区占比分别为53.9%、21.9%、18.7%、5.5%。非住宅项目占比持续上升，从2017年的6%提升至2020H1的16%，非住宅物业费单价高于住宅物业，为公司带来更高的毛利率。

物业费单价

2019年住宅物业费单价为2.20元/平月，同比上涨4.8%。2020H1物业费单价为2.18元/平月，同比微涨0.5%。随着公司布局扩展，新盘交付加速，物业费单价有望稳步提升。

财务状况

营收与利润增长

2019年，公司营收达23.3亿元，同比增长53%；净利润3.7亿元，同比增长128%。2020H1营收13.7亿元，同比增长36%；净利润2.9亿元，同比增长81%。2017-2019年，营收CAGR达49%，归母净利润CAGR达82%。

各业务板块表现

• 物业管理服务：2019年收入14.7亿元，占比63%，毛利率21.7%。
• 非业主增值服务：2019年收入6.0亿元，占比26%，毛利率32.5%。
• 社区增值服务：2019年收入2.4亿元，占比10%，毛利率46.1%。
• 智慧科技服务：2019年收入0.27亿元，占比1%，毛利率48.3%。

毛利率与净利率提升

2019年公司毛利率为27.3%，净利率为16.1%，同比分别提升1.7个百分点和5.3个百分点。毛利率提升主要得益于新交付项目占比上升及高毛利增值服务收入增加。

盈利预测与估值分析

盈利预测

预计2020-2022年，公司营收分别为36亿元、58亿元、86亿元，同比增长57%、58%、49%；归母净利润分别为6.1亿元、10.3亿元、15.8亿元，同比增长66%、70%、53%。每股收益预计分别为0.96元、1.63元、2.49元。

估值分析

参考4家可比物业公司（招商积余、碧桂园服务、保利物业、永升生活服务）2021年平均PE为30倍，结合金科服务的内生增长、外拓能力、非住宅占比提升、增值服务增长及智慧科技赋能等优势，我们认为公司2021年合理PE为30倍，对应目标市值为365亿港元。

投资建议

金科服务凭借内生与外拓增长强劲、智慧科技赋能、多元激励机制等优势，展现出良好的增长潜力。我们首次覆盖，给予“强推”评级，目标价为57.30港元，当前股价为44.70港元。

风险提示

• 业务拓展不及预期
• 人工成本上升导致利润率下行

关键财务指标

报告亮点

• 公司股权结构多元且稳定，激励机制完善。
• 管理面积与合约面积持续高增，合约/在管覆盖率2.1倍。
• 非住宅项目占比持续提升，带动毛利率增长。
• 智慧科技服务高投入、高增长，毛利率达48.3%。
• 首次覆盖，给予“强推”评级，目标价57.30港元。