2018年下半年房地产行业投资策略_三大预期纠偏_小周期中有大机会_25页_2mb

2018年下半年房地产行业投资策略总结

核心内容

2018年下半年房地产行业投资策略指出，地产板块在上半年经历了“先扬后抑”的走势，估值下移至历史低位。报告从三个主要方面进行了纠偏和分析，认为当前房地产市场的主要驱动力来自供给端改善、一线和二线销量见底回升、以及行业集中度的持续提升。

主要观点

纠偏一：供给端改善是核心

• 政策趋于精准与韧性：调控政策不再仅关注需求端，而是更注重供给端的改善，如加大土地供应和放松预售证监管。
• 土地供应显著增加：2018年1-5月，100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积达2.30亿平方米，同比增长35.40%。尤其在二、三线城市土地供应量明显增加。
• 土地溢价率维持低位：尽管土地供应增加，但土地成交溢价率保持在20%左右，显示市场对土地的谨慎态度。
• 预售证审批放松：部分城市如武汉、长沙等对预售证审批标准进行了微调，释放出一定的政策信号。

纠偏二：一、二线城市销量见底回升，三、四线保持韧性

• 一线城市销量见底：受调控影响，一线城市商品房销售面积同比大幅下降，但已基本见底，如上海和深圳销售面积同比降幅明显收窄。
• 二线城市销量回升：受人才新政和购房补贴政策影响，二线城市销售出现见底回升的迹象。
• 三、四线城市销量韧性：受益于棚改货币化安置和PSL贷款投放，三、四线城市商品房销售依然保持增长。
• PSL投放超预期：2018年PSL新增贷款投放力度加强，预计全年新增贷款额将超过7000亿元，显著提振三、四线城市销售。

纠偏三：行业集中度持续提升

• 融资收紧推动集中度提升：融资环境收紧促使房企融资集中度提升，进而推动土地和销售集中度提升。
• TOP10房企销售市占率显著提高：2018年一季度TOP10房企销售集中度达34.92%，较2017年提升10.75%。
• 国际比较显示提升空间：与美国相比，中国房企集中度仍有提升空间，预计2018年TOP10房企市占率将维持在30%以上。

关键信息

• 板块估值：房地产板块整体估值降至12倍左右，龙头房企如万科和保利地产估值在10倍左右，处于严重低估状态。
• 投资机会：建议投资者关注三个方向：
  • 龙头房企估值修复：相关标的为保利地产和新城控股。
  • 区域性主题机会：雄安新区相关标的为华夏幸福和荣盛发展；粤港澳大湾区相关标的为华侨城A和招商蛇口。
  • 长租公寓主题：相关标的为世联行和光大嘉宝。
• 风险提示：
  • 国内经济持续走弱。
  • 国内房贷政策继续收紧。

投资建议

• 整体评级：给予房地产行业“增持”评级。
• 策略方向：聚焦龙头房企的估值修复、区域性主题机会及长租公寓板块。
• 重点标的：
  • 龙头房企：保利地产、新城控股。
  • 区域性主题：华夏幸福、荣盛发展、华侨城A、招商蛇口。
  • 长租公寓：世联行、光大嘉宝。

结论

2018年下半年，房地产行业在供给端改善、销量见底回升及集中度提升的背景下，具备一定的投资机会。投资者应关注龙头房企的估值修复及区域主题带来的增长红利，同时需警惕国内经济走弱和房贷政策收紧带来的风险。