2019年房地产行业投资策略_下行周期中的新机遇_32页-3mb

房地产行业2018年回顾与2019年展望总结

核心内容

2018年房地产行业经历了“先扬后抑”的走势，板块估值显著下移，已降至10倍以下的历史低位水平。龙头房企在整体回调中表现相对抗跌，估值被严重低估。2019年行业进入不一样的下行周期，政策与市场走势出现错位，预计销售降幅有限，价格具有刚性，投资增速中枢下移。

主要观点

2018年回顾

• 板块表现：房地产指数全年下跌24.81%，在28个行业板块中跌幅居中。年初因二线城市降低落户门槛带动市场上涨，但随后因融资成本上升与房地产税担忧而持续回调。
• 龙头房企抗跌：招商蛇口和保利地产跌幅均在5%以内，显示其抗跌性较强。
• 销售与新开工错位：9月销售转负，但新开工仍保持两位数增长，显示市场存在结构性支撑。
• 融资收紧：行业融资环境持续收紧，融资集中度提升，龙头房企融资能力相对更强，发债利率下降，融资成本上行对利润影响有限。
• 土地供应向龙头集中：2018年前11个月TOP10房企新增土地价值集中度达34.92%，行业集中度持续提升。

2019年展望

• 政策纠偏：行业政策与宏观政策错位，预计2019年二季度前后政策将出现边际宽松，带动地产股“蜜月期”。
• 销售趋势：预计全年销售面积同比下降5%，但一、二线城市销售保持稳定，三、四线城市销售明显回落。
• 价格走势：新房价格回撤幅度有限，二手房价格调整明显，但整体价格弹性较大。
• 投资增速：预计2019年房地产开发投资增速波动中枢在1-2%之间，施工类投资将随新开工走弱而下行。
• 估值修复：地产板块整体估值具有吸引力，龙头房企被低估，具备估值修复潜力。

关键信息

行业集中度提升

• 销售集中度：2018年前11个月TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别增长10.75%、19.16%和20.81%。
• 融资集中度：TOP10房企融资占比达28.8%，TOP10-50占比56.7%，融资集中度持续提升。
• 土地集中度：TOP10房企新增土地价值集中度达44.27%，行业土地储备向龙头集中。

投资机会

• 龙头房企估值修复：重点关注保利地产、新城控股。
• 区域性主题机会：
  • 雄安新区：华夏幸福、荣盛发展。
  • 粤港澳大湾区：华侨城A、招商蛇口。
• 长租公寓主题：世联行、光大嘉宝。

风险提示

• 国内经济持续走弱。
• 国内房贷政策继续收紧。

估值与盈利

• 当前估值：房地产板块整体估值降至10倍左右，龙头房企如万科、保利地产估值处于低位。
• 股息率：部分房企股息率超过3%，部分甚至高于银行理财收益率，具备吸引力。
• 盈利预测：重点可比公司盈利预期显示未来业绩增长趋势明显，估值有望逐步修复。

结构性机会

• 政策宽松预期：随着销售与新开工增速错位，政策有望在2019年下半年出现边际宽松。
• 行业周期：房地产行业处于从增量向存量过渡阶段，未来集中度有望超过美国。
• 市场趋势：低库存状态下，价格弹性较大，行业政策不再进一步收紧，为估值修复提供支撑。

总结

2018年地产板块整体表现疲软，估值下移明显，但龙头房企抗跌性强。2019年行业进入下行周期，但与以往不同，销售与新开工出现错位，政策有望纠偏，带动行业复苏。行业集中度继续提升，龙头房企在融资、土地和销售方面均具备优势，未来估值修复空间较大。投资建议关注龙头房企估值修复、区域性主题及长租公寓板块，但需警惕经济下行与房贷政策收紧的风险。