房地产行业2018年下半年投资策略：三大预期纠偏，小周期中有大机会-20180625-川财证券-27页-2mb

2018年下半年房地产行业投资策略总结

核心内容

2018年下半年，房地产行业面临多重挑战与机遇。报告指出，地产板块在上半年经历了先扬后抑的过程，估值大幅下移，整体处于历史低位，龙头房企被严重低估。市场对政策走向、销量见底、融资收紧及行业集中度提升等议题存在较大分歧。报告从三个主要方向进行纠偏，并提出相应的投资机会及标的推荐。

主要观点

1. 不是需求端松紧，而是供给端改善

   • 政策调控趋于精准，政策更具韧性，调控范围已覆盖80多个城市。
   • 需求端调控政策仍保持高压，大幅宽松暂难期待。
   • 低库存背景下，供不应求特征显著，价格上行风险存在。
   • 供给端政策有所放松，如加大土地供应、放宽预售证审批等，有利于缓解市场压力。

2. 一、二线销量见底，三、四线保持韧性

   • 一线城市商品房销售面积同比下降，但已基本见底，销售有望在底部窄幅波动。
   • 二线城市销售出现见底回升，部分城市表现强劲。
   • 三、四线城市销售保持韧性，受益于棚改货币化安置及PSL投放超预期，销售增长显著。

3. 行业集中度继续提升

   • 融资收紧推动土地集中度提升，进而带动销售集中度上升。
   • 2018年一季度TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别提高10.75%、19.16%和20.81%。
   • 国际比较显示，中国房企集中度仍有提升空间，未来有望超过美国。

关键信息

一、2018年上半年回顾

• 地产板块先扬后抑，估值降至12倍左右的历史低位。
• 龙头房企如万科、保利地产估值降至10倍，处于严重被低估状态。
• 部分二线城市降低落户门槛，带动购房需求，推动地产股上涨。
• 多数地产股下跌，*ST天业和光大嘉宝跌幅超40%，龙头房企调整明显。

二、供给端改善

• 2018年1-5月，百大中城市住宅类供应土地规划建筑面积达2.30亿平方米，同比增长35.40%。
• 二、三线城市土地供应量显著增加，但溢价率保持低位。
• 部分城市如合肥、武汉放松预售证审批，对市场形成一定支持。

三、销售情况

• 2018年一季度全国商品房销售面积同比增长10.40%，TOP10房企销售增速显著高于行业平均水平。
• 一线城市销售见底，二线城市销售回升，三、四线城市销售保持韧性，受益于棚改和PSL投放。
• 2018年棚改套数达580万套，货币化安置面积预计达3.12亿平方米，对三、四线城市销售起到明显支撑作用。

四、融资与集中度提升

• 融资收紧背景下，大型房企融资能力凸显，融资集中度提升。
• 2018年一季度TOP10房企融资占比提升，融资成本有所下降。
• 土地储备向龙头集中，推动销售集中度提升。

五、投资机会及标的推荐

• 龙头房企估值修复：关注保利地产和新城控股。
• 区域性主题机会：雄安新区（华夏幸福、荣盛发展）、粤港澳大湾区（华侨城A、招商蛇口）。
• 长租公寓主题：世联行和光大嘉宝为主要受益标的。

风险提示

• 国内经济持续走弱可能对房地产行业造成压力。
• 国内房贷政策继续收紧可能影响购房需求，进而影响房企业绩。

投资建议

报告给予房地产行业增持评级，认为在政策纠偏与行业集中度提升的背景下，龙头房企及区域性主题相关标的具备投资价值。

结论

2018年下半年房地产行业面临政策调整、供需结构变化和融资环境收紧等多重因素，但供给端改善、销售韧性及龙头集中度提升为行业带来新的增长动力。投资者应关注龙头房企的估值修复机会及区域性主题带来的增量空间，同时需警惕宏观经济下行和房贷政策收紧等风险。