20140630-国金证券-房地产行业_2014年下半年报告-周期中继_11页_477kb

房地产行业2014年下半年报告总结

核心内容概述

本报告分析了2014年下半年房地产行业的市场表现与周期趋势，指出行业仍处于调整周期中继阶段，去库存和市场复苏需依赖房价调整。同时，报告提供了重点公司的投资建议和风险提示。

主要观点

• 行业周期判断：房地产行业自2013年12月开始进入下滑周期，当前仍处于调整周期中继阶段，离筑底尚远。
• 库存指标：批售比和出清周期是反映库存的重要指标，目前批售比为1.25，低于上一轮周期调整时的1.47，距离历史高点仍有27%的差距。出清周期高于上轮调整初期水平，距离历史高点仍有16%的差距。
• 房价趋势：房价调整是去库存的必要方式，而成交量的筑底和恢复将依赖房价的下跌。当前房价下跌趋势已初现，但短期不会改变。
• 政策影响：地方政府的政策松绑（如限购松绑）效果有限，主要因为市场下滑是由于房价上涨削弱购买力、购房者预期变化和信贷环境趋紧等结构性因素，非地方政府能改变。
• 货币政策作用：过去两轮周期中，市场复苏主要依赖货币政策的松动。2010年中央层面的宽松政策帮助行业快速走出调整，2011年则因房价理性回调提升有效需求，货币政策转向起到关键作用。

关键信息

市场数据

投资策略

• 短期趋势：行业短期难有超额收益，需等待房价调整带动成交量恢复。
• 重点公司：
  • 融资渠道改善：万科、冠城大通
  • 治理改善与销售增长潜力：中洲控股、华业地产
  • 京津冀主题投资：荣盛发展、华夏幸福
• 评级建议：
  • 增持：万科A、深振业A、招商地产、中航地产、华侨城A、深天健、荣盛建设、华业地产、北京城建、陆家嘴、天地源、中华企业、苏宁环球、金地集团、建发股份、首开股份、张江高科
  • 买入：保利地产、华发股份
  • 持有：外高桥、海泰发展、上实发展

风险提示

• 政策放松可能导致房价未能达到预期效果，影响行业复苏。

公司投资评级说明

行业投资评级说明

结论

房地产行业当前仍处于调整周期中继阶段，短期内难以完成去库存和市场复苏。政策外力效果有限，行业复苏更依赖房价的实质性调整。重点公司应关注融资改善和销售增长潜力，同时关注京津冀主题投资机会。