20180625-川财证券-2018年下半年房地产行业投资策略_三大预期纠偏_小周期中有大机会_27页_2mb

报告摘要

2018年下半年，房地产行业投资策略主要围绕政策调整、市场趋势及龙头房企表现展开。报告指出，2018年上半年地产板块整体先扬后抑，估值下移至历史低位，但市场对于政策走向存在较大分歧，特别是需求端与供给端的调控效果。报告通过对市场走势、政策变化及行业集中度的分析，对下半年的投资机会进行了系统梳理。

市场回顾与估值分析
- 地产板块在2018年上半年先扬后抑，整体估值降至12倍左右的历史低位，龙头房企如万科、保利地产估值更低，处于严重被低估状态。
- 从AH股对比来看，A股主流地产股估值已低于港股，配置价值凸显。
- 2014年地产股估值下探是由于销售去化率下降，而2018年销售端表现较好，因此当前估值具有较高的安全边际。
政策纠偏
- 供给端改善成为关键：市场对需求端政策的宽松预期不强，而政策重心逐渐向供给端倾斜，如加大土地供应、放松预售证监管等。
- 一线、二线销量见底，三、四线保持韧性：一线城市由于调控高压，销售走弱但已见底；二线城市销售出现回升迹象；三、四线城市受益于棚改货币化安置，销量仍保持增长。
- 行业集中度继续提升：融资收紧推动土地和销售集中度提升，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别达到34.92%、64.94%和76.19%，远超市场预期。国际比较显示，中国房企集中度仍有提升空间，预计2018年TOP10房企市占率将维持在30%以上。

政策调控：2018年调控政策趋于精准，政策韧性增强，覆盖80多个城市，出台百余次。但政策宽松空间有限，更多是通过降低落户门槛、提高购房补贴等方式实现“变相放松”。
土地供应：2018年1-5月，百大中城市住宅类供应土地规划建筑面积达2.30亿平方米，同比增长35.40%。尤其二、三线城市土地供应明显增加，但溢价率保持低位。
融资收紧：2018年房企融资环境趋紧，但龙头房企融资成本下降，如招商蛇口和保利地产，显示其融资能力较强，融资集中度提升助推行业集中度继续上升。
销售表现：一线、二线销售同比增速放缓但见底，三、四线销售保持韧性，受益于棚改货币化安置和PSL贷款投放。2018年PSL新增贷款投放力度超预期，预计全年投放超过7000亿元。
投资机会：
- 龙头房企估值修复：关注保利地产和新城控股。
- 区域性主题机会：雄安新区关注华夏幸福和荣盛发展；粤港澳大湾区关注华侨城A和招商蛇口。
- 长租公寓主题：世联行和光大嘉宝将受益于政策支持。