2019年房地产行业投资策略：下行周期中的新机遇-20181214-川财证券-32页-3mb

房地产行业2018年回顾与2019年展望总结

核心内容概述

2018年房地产行业经历了“先扬后抑”的行情，板块估值显著下移，龙头房企估值处于历史低位。2019年预计进入一个与以往不同的下行周期，行业政策与宏观政策出现“错位”与“纠偏”，销售和新开工增速出现错位，行业集中度继续提升，投资机会显现。

主要观点

• 2018年板块表现：房地产指数下跌24.81%，在28个行业中跌幅排名第15。龙头房企如招商蛇口和保利地产跌幅均在5%以内，表现相对抗跌。
• 2019年下行周期：销售面积同比减少5%，投资增速中枢下移至1-2%，但价格回撤有限，投资韧性仍存。
• 行业集中度提升：TOP10、TOP50、TOP100房企销售集中度分别提升至34.92%、64.94%和76.19%，远超市场预期。融资集中度提升推动土地与销售集中度进一步提高。
• 估值修复机会：当前地产股估值具有吸引力，龙头房企如保利地产和新城控股可能迎来估值修复。
• 区域主题机会：雄安新区和粤港澳大湾区为地产股提供区域发展红利，相关标的包括华夏幸福、荣盛发展、华侨城A和招商蛇口。
• 长租公寓主题：政策支持下，长租公寓成为新热点，世联行和光大嘉宝为相关标的。
• 风险提示：国内经济持续走弱、房贷政策继续收紧是主要风险。

关键信息

2018年地产板块表现

• 上证综指下跌21.74%，沪深300指数下跌21.29%，房地产指数下跌24.81%。
• 128只地产股中有122只下跌，跌幅超过60%的有中弘股份、大港股份、天业股份、华业资本和粤泰股份。
• 龙头房企如金科股份、嘉凯城、合肥城建涨幅居前，分别为27.40%、26.43%和15.58%。
• 保利地产和招商蛇口跌幅均在5%以内，抗跌性较强。

2019年行业预期

• 销售面积预计同比下降5%，但投资增速中枢下移至1-2%。
• 新开工增速预计在2019年三季度转负，施工类投资将明显下行。
• 地产板块或于2019年第二季度见底，政策边际宽松将带来“蜜月期”。

行业集中度提升

• 2018年前11个月TOP10、TOP50、TOP100房企销售集中度分别提升至34.92%、64.94%、76.19%。
• 融资集中度提升推动土地集中度，进而带动销售集中度。
• 国际比较显示，中国房企集中度仍有提升空间，未来有望超过美国。

投资机会

• 龙头房企估值修复：建议关注保利地产和新城控股。
• 区域性主题：
  • 雄安新区：华夏幸福和荣盛发展。
  • 粤港澳大湾区：华侨城A和招商蛇口。
• 长租公寓主题：世联行和光大嘉宝。

风险提示

• 国内经济持续走弱。
• 国内房贷政策继续收紧。

行业数据亮点

• 2018年1-10月百强房企新增土地价值达34983.7亿元，TOP10房企占比达44.27%。
• 2018年TOP10房企销售占百强销售额比例为41.63%，仍高于40%。
• 2018年10月金融机构加权房贷利率降至5.94%，十年期国债收益率下行55BP。
• A股主流地产股股息率普遍高于4%，部分超过银行理财产品年化收益率。

行业周期与政策影响

• 地产周期呈现三年小周期特征，政策调控是周期形成的主要原因。
• 2018年行业政策与宏观政策出现错位，宏观政策宽松而行业政策收紧。
• 2019年政策有望“纠偏”，行业政策边际宽松，带来投资机会。

总结

2018年房地产行业在政策调控和市场调整中经历了显著的估值下移，龙头房企表现抗跌。2019年行业进入一个“不一样的下行周期”，销售与新开工增速出现错位，行业集中度继续提升。政策宽松预期增强，地产股有望迎来“蜜月期”。当前地产股估值具备吸引力，投资机会集中在龙头房企、区域性主题和长租公寓领域。整体来看，地产行业仍具配置价值，但需关注政策与经济下行风险。