20171201-中国银河-保利地产-600048.SH-内部整合加速_资源获取优势凸显_7页_397kb

公司点评报告总结 - 房地产开发

核心内容

本报告发布于2017年12月1日，主要分析了保利地产（600048.SH）在房地产开发领域的表现，以及其通过收购保利香港控股股权进行内部整合的战略动向。报告指出，公司正加速整合资源，巩固其在房地产行业的龙头地位。

主要观点

1. 股权收购事件

• 2017年11月30日，公司公告通过董事会决议，以现金方式收购保利集团持有的保利香港控股50%股权，交易价格为23.8亿元。
• 按照50%持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息共计27.7亿元。
• 此次交易价格较保利香港控股2017年6月30日合并报表中归母所有者权益账面价值增值96.4%。

2. 保利置业资产与业务概况

• 股权结构：保利香港控股持有保利置业39.66%股份（40.39%表决权），是其主要股东。
• 土储情况：截至2016年末，保利置业土储约1940万方，2017年上半年新增拿地总建面256.3万方，总土储约2000万方。
• 城市布局：公司主要布局在一线及重点二三线城市，贵阳、武汉、南宁、遵义及宁波占比达56%。
• 投资物业：公司投资物业主要集中在一线及二线省会城市，包括北京保利大厦、上海证券大厦等，持有权益建面约53万方。
• 物业管理：公司拥有139个物业管理项目，建面达2890万方。

3. 内部整合与战略意义

• 本次收购旨在以保利地产为核心整合保利集团境内房地产业务，未来新增房地产项目将由保利地产主导开发，以解决潜在同业竞争问题。
• 公司于2017年上半年完成对中航工业地产业务的并购，央企地产业务加速整合背景下，公司资源获取优势明显，有助于扩大业务布局与规模。
• 随着行业集中度提升，公司有望进一步巩固龙头地位。

关键信息

• 市场表现：截至2017年11月30日，保利地产A股收盘价为12.60元，市净率1.59倍，流通A股市值约1479亿元。
• 销售数据：2016年实现销售额及销售面积349亿元及279万方，2017年前10月销售额及销售面积分别为328亿元、236万方。
• 投资建议：公司前三季度拿地已超去年全年水平，政策调控环境下具备明显优势。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.23/1.43/1.65元，当前PE估值约为10.2/8.8/7.6倍，处于较低水平，维持“推荐”评级。
• 风险提示：调控政策超出预期、新业务拓展缓慢。

土地储备与项目分布

2017年上半年土地储备项目（部分）

2016年末在建与待建项目（部分）

投资物业分布

评级标准

• 推荐：公司股价未来6-12个月预期超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：公司股价未来6-12个月预期超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
• 中性：公司股价未来6-12个月预期与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：公司股价未来6-12个月预期低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

总结

本报告全面分析了保利地产在2017年的业务整合与市场表现，指出其通过收购保利香港控股股权加速内部整合，巩固行业龙头地位。公司土地储备丰富，主要集中在一线及重点二三线城市，且具备较强的投资物业和物业管理能力。在政策调控背景下，公司凭借央企背景和资源整合优势，具备良好的发展潜力。分析师陈智旭对该公司维持“推荐”评级，认为其估值处于低位，未来业绩有望提升。风险方面，需关注调控政策变化和新业务拓展速度。