保利地产（600048）收购保利香港及业务整合分析总结
核心内容
保利地产计划以现金和承债方式收购保利集团持有的保利（香港）控股有限公司50%股权，收购价款为51.53亿元。此次收购将使保利地产持有保利置业20.20%股权，预计对应52.06亿元净资产，按收购价格计算，市净率（PB）仅为0.99，低于内房股普遍的1.2以上水平，显示出较高的估值吸引力。
主要观点
- 战略整合：通过收购保利香港，保利地产将进一步整合保利置业资源，扩大其在国内外的地产业务覆盖区域，提升整体竞争力。
- 业务优势：保利置业项目覆盖20个主要城市，包括上海、广州、深圳等，17年1-11月销售金额达378亿元，排名行业第42位。其销售主要集中在珠三角及长三角地区，占比32%。
- 土地储备扩张：公司前三季度新增容积率面积2962万平方米，拿地成本1559亿元，同比增长显著，显示出公司在土地获取方面的强劲能力。
- 区域深耕：公司坚持一二线城市为主，推进城市群深耕战略，2017年三季度已覆盖国内外87个城市，待开发面积达8211万平米，为未来业绩和市占率提升奠定基础。
- 财务预测：预计公司2017-2019年每股收益（EPS）分别为1.24元、1.51元和1.80元，对应市盈率（PE）分别为10.2X、8.3X和7.0X，维持“买入”评级，6个月目标价为14.88元。
关键信息
收购细节
- 收购标的：保利（香港）控股有限公司50%股权。
- 收购价格：51.53亿元。
- 股权比例：收购后持有保利置业20.20%股权。
- 估值对比：按保利置业净资产计算，PB估值为0.99，低于行业平均水平。
业务覆盖
- 城市分布：覆盖20个主要城市，包括上海、广州、深圳、武汉、苏州等。
- 销售表现：2017年1-11月销售金额378亿元，上半年销售金额222.3亿元。
- 土地储备：截至2017年10月底，土地储备及在建项目按建筑面积计算约2100万方。
拿地情况
- 新增项目：前三季度新拓展项目133个。
- 拿地成本：1559亿元，同比增长123.35%。
- 城市偏好：坚持一二线城市为主，拓展金额占比78.9%。
- 城市覆盖：截至2017年三季度末，覆盖国内外87个城市。
投资建议
- 评级：买入（维持评级）。
- 目标价：14.88元（6个月）。
- 预期销售：预计2017年销售金额可达3000亿元。
- REITs发行：公司发行首单央企租赁住房REITs，享受租赁红利，把握行业证券化机遇。
财务数据与估值
| 财务指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入（百万元） |
123,428.78 |
154,773.28 |
184,334.97 |
222,013.04 |
261,864.38 |
| EBITDA（百万元） |
25,500.40 |
26,099.43 |
28,424.77 |
33,366.77 |
37,777.53 |
| 净利润（百万元） |
16,827.72 |
17,073.05 |
14,705.48 |
17,923.47 |
21,288.92 |
| 每股收益（元/股） |
1.04 |
1.05 |
1.24 |
1.51 |
1.80 |
| 市盈率（P/E） |
12.10 |
12.03 |
10.16 |
8.34 |
7.02 |
| 市净率（P/B） |
2.09 |
1.67 |
1.51 |
1.34 |
1.18 |
| 市销率（P/S） |
1.21 |
0.97 |
0.81 |
0.67 |
0.57 |
| EV/EBITDA |
8.30 |
7.19 |
8.62 |
7.24 |
5.28 |
风险提示
- 收购保利香港股权事项进展不达预期。
- 销售不及预期。
财务比率
| 财务比率 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 营业收入增长率 |
13.18% |
25.39% |
19.10% |
20.44% |
17.95% |
| 营业利润增长率 |
19.72% |
1.75% |
14.53% |
18.32% |
16.00% |
| 归属于母公司净利润增长率 |
1.21% |
0.60% |
18.39% |
21.88% |
18.78% |
| 毛利率 |
33.20% |
29.01% |
28.91% |
28.13% |
27.97% |
| 净利率 |
10.00% |
8.03% |
7.98% |
8.07% |
8.13% |
| ROE |
17.26% |
13.92% |
14.84% |
16.03% |
16.81% |
| ROIC |
11.64% |
11.01% |
12.32% |
12.59% |
13.45% |
| 资产负债率 |
75.95% |
74.76% |
75.53% |
76.03% |
74.42% |
| 净负债率 |
122.12% |
126.25% |
143.22% |
145.89% |
162.43% |
| 流动比率 |
1.73 |
1.73 |
1.70 |
1.59 |
1.46 |
| 速动比率 |
0.43 |
0.53 |
0.48 |
0.49 |
0.46 |
| 应收账款周转率 |
4.53 |
4.19 |
4.36 |
4.34 |
4.33 |
| 存货周转率 |
0.44 |
0.52 |
0.55 |
0.57 |
0.62 |
| 总资产周转率 |
0.32 |
0.36 |
0.36 |
0.38 |
0.40 |
基本数据
| 指标 |
数据 |
| A股总股本（百万股） |
11,858.44 |
| 流通A股股本（百万股） |
11,736.34 |
| A股总市值（百万元） |
149,416.36 |
| 流通A股市值（百万元） |
147,877.90 |
| 每股净资产（元） |
7.94 |
| 资产负债率（%） |
79.94 |
| 一年内最高/最低（元） |
13.09/8.93 |
投资评级
| 行业 |
房地产/房地产开发 |
| 6个月评级 |
买入（维持评级） |
| 当前价格 |
12.60 元 |
| 目标价格 |
14.88 元 |
| 上次目标价 |
14.88 元 |
相关报告
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