> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利发展（600048.SH）总结 ## 核心内容概述 保利发展（600048.SH）在2026年上半年面临业绩下滑，但销售表现仍优于行业整体水平。公司通过优化资产结构、盘活存量资源及聚焦核心城市，持续改善运营效率。尽管短期业绩承压，但长期发展趋势依然受到关注。 --- ## 主要观点 - **业绩表现**： 2026年上半年，公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.7亿元，同比下降41.3%。 业绩下滑的主要原因包括：房地产项目结转规模下降，导致营业收入减少约140亿元；毛利率下降1.61个百分点至13.03%，毛利润减少44.6亿元；投资收益由盈利转为亏损，同比减少10.13亿元。 - **销售情况**： 销售金额1351亿元，同比下降6.9%；销售面积632万平方米，同比下降11.4%。 销售金额仍位居行业第一，销售权益比提升至84%。 核心城市销售贡献达95%，其中一、二线城市分别占42%和44%。 销售回笼金额为1110亿元，回笼率约为82%。 - **投资布局**： 上半年拓展项目21个，总地价384亿元，计容面积166万平方米。 新增项目全部位于核心城市，其中四个一线城市及北上广深杭拓展金额占比分别达66%和82%。 拓展金额权益比达到98%，资源结构持续优化。 - **资产与债务管理**： 公司通过以租促售、退换调等手段盘活资产，上半年实现产品签约455亿元、土地资产盘活76亿元、资金回收89亿元。 债务期限结构持续优化，新增3年以上有息负债占比达67%。 融资成本下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。 - **盈利预测与估值**： 投资建议维持“优于大市”评级，预计2026、2027年归母净利润分别为16亿元和25亿元，对应EPS分别为0.13元和0.21元，对应最新股价PE分别为40.5倍和25.1倍。 财务指标显示，公司ROE和毛利率均有所下降，但资产负债率保持稳定，融资成本持续下降。 企业自由现金流和权益自由现金流在2026年后呈现改善趋势。 --- ## 关键财务指标（2024-2028E） | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 311,666 | 308,144 | 281,028 | 261,637 | 250,648 | | 净利润（百万元） | 5,001 | 1,035 | 1,555 | 2,505 | 2,910 | | 每股收益（元） | 0.42 | 0.09 | 0.13 | 0.21 | 0.24 | | 毛利率 | 14% | 13% | 13% | 13% | 13% | | EBIT Margin | 8% | 7% | 6% | 6% | 6% | | ROE | 2.53% | 0.54% | 1% | 1% | 2% | | P/E | 12.6 | 60.9 | 40.5 | 25.1 | 21.6 | | P/B | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.4 | 0.4 | | EV/EBITDA | 42.1 | 41.4 | 50.5 | 51.5 | 53.0 | --- ## 风险提示 - 房价下跌幅度超预期 - 公司毛利率不及预期 - 政策放松实际效果不及预期 - 销售复苏进度不及预期 - 公司财务风险超预期 --- ## 重要信息 - **分析师**：任鹤、王粤雷、王静 - **资料来源**：Wind、国信证券经济研究所预测 - **收盘价**：5.26元 - **总市值/流通市值**：62,965亿元 - **52周最高价/最低价**：8.22元/4.51元 - **近3个月日均成交额**：711.37亿元 --- ## 总结 保利发展在2026年上半年业绩承压，主要受房地产结转规模下降、毛利率下滑及投资收益转亏影响。然而，公司销售表现优于行业，核心城市布局优化，资产盘活措施有效。随着债务结构改善及融资成本下降，公司有望在中长期实现业绩回升。分析师维持“优于大市”评级，认为公司具备较强的市场地位和资源优化能力，但需关注行业及政策风险。