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保利发展2022年中期业绩总结

核心内容

保利发展在2022年上半年实现了营业总收入1107.2亿元，同比增长23.1%，归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。公司保持了稳健的经营表现，市场份额提升，销售回款效率高，融资成本持续下降，同时“两翼”业务（物业和商管）发展迅速，为公司未来业绩增长提供了有力支撑。

主要观点

市场份额提升，销售回款保持高效

• 销售业绩优于同行：2022H1公司销售金额达2102亿元，同比下降26.3%，降幅优于top10房企，销售规模排名提升至第3名。
• 市场占有率增长：市场占有率达3.2%，同比增长0.2pct。
• 城市深耕效果显著：38个核心城市贡献了79%的销售业绩，同比增长2pct；22个城市销售排名第一，46个城市销售排名进入前三。
• 销售回款率高：2022H1公司实现回笼资金1995亿元，回笼率高达94.9%，保障了公司现金流安全可持续。

投资节奏合理，聚焦优质土储

• 投资策略稳健：2022H1公司新拓展项目37个，总拿地金额607亿元，同比下降37.0%，投销比28.9%。
• 土储布局优化：新增土储中一二线核心城市投资占比达85%，同比提升16pct，公司近几年在38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，资源储备可满足公司2~3年的开发需求。
• 利润保障机制：通过聚焦核心城市，保持高水平去化率和利润率，实现资源获取与利润保障的平衡。

毛利率下降，净利率保持稳定

• 毛利率受行业影响下降：2022H1毛利率为25.6%，同比下降7.0pct。
• 净利率相对稳定：净利率为13.5%，同比下降2.9pct，降幅小于毛利率，主要得益于公司精细化管理，期间费用率5.96%（同比下降0.84pct）。
• 已售未结资源充足：2022H1公司预售资金达4312亿元，收入保障倍数为1.5倍，为未来业绩提升奠定基础。

财务状况稳健，融资成本持续下降

• “绿档”保持良好：剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，符合“绿档”要求。
• 融资优势显著：公司发行公司债和中期票据合计140亿元，平均融资成本仅3.09%；银行贷款利率下降，新增贷款平均成本较2021年末下降0.37pct；截至报告期末，公司有息负债综合融资成本为4.32%，较2021年末下降0.14pct。
• 财务结构健康：货币资金1571亿元（同比+1.1%），一年内到期的有息负债762亿元（同比+26.8%）。

“两翼”业务持续发力

• 物业业务增长强劲：保利物业2022H1实现营收64.5亿元，同比增长25.2%；在管面积达5.2亿平米，同比增长21.5%。
• 商管业务快速扩张：报告期内开业购物中心34个（同比+5个），开业面积231万平米，同比增长19.7%。
• 酒店公寓业务稳健发展：截至报告期末，酒店运营客房数达近5700间（同比增长17.0%），公寓板块开业及筹开项目达49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

投资建议

公司持续深化核心城市影响力，聚焦优质土地储备，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，融资成本优势愈发显著，处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，已售未结资源充裕，“两翼”业务持续发力，未来业绩提升可期。

预测数据

预计未来三年财务表现

• 营业收入：预计2022~2024年分别增长13.5%、10.6%、8.7%。
• 营业利润：预计2022~2024年分别增长5.0%、7.9%、9.3%。
• 归属于母公司净利润：预计2022~2024年分别增长5.3%、7.8%、9.2%。
• 毛利率：预计2022~2024年分别为26.6%、25.9%、25.8%。
• 净利率：预计2022~2024年分别为8.9%、8.7%、8.7%。
• ROE：预计2022~2024年分别为12.9%、12.2%、11.7%。
• ROIC：预计2022~2024年分别为5.4%、5.4%、5.4%、5.5%。

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

投资评级

• 公司评级：买入（维持）
• 投资评级说明：预计未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。

联系信息

• 分析师：尹沿技（执业证书号：S0010520020001）
• 电话：021-60958389
• 邮箱：yinyj@hazq.com
• 联系人：
  • 吴梦茹（执业证书号：S0010122050021，邮箱：wumr@hazq.com）
  • 俞悦（执业证书号：S0010122050026，邮箱：yuyue@hazq.com）

资料来源

• wind
• 华安证券研究所