20171201-华创证券-保利地产-600048.SH-收购保利置业强化资源整合核心地位_拿地积极_销售高增_重申强烈推荐_5页_878kb

公司点评总结

核心内容

保利地产（股票代码：600048.SH）通过现金收购保利香港控股50%股权，间接获得保利置业20.20%股权，总收购对价为51.53亿元，其中包括23.82亿元现金及27.71亿元债务承担。此次收购旨在解决潜在同业竞争问题，强化保利地产在保利集团境内房地产业务中的核心地位，并通过整合资源扩大业务区域和提升市场占有率。

主要观点

1. 解决同业竞争，推动整合

   • 保利地产和保利置业同属保利集团下属，存在潜在同业竞争。
   • 本次收购后，保利地产将获得保利置业20.20%股权，预计后续将继续收购剩余27.12%股权，以彻底解决同业竞争问题。
   • 并购将推动保利地产对集团内房地产业务的整合，进一步提升其市场地位。

2. 收购估值合理，资产优质

   • 保利置业在17Q2末归母净资产为223.68亿元，保利地产拟持有部分权益净资产为45.18亿元，对应PB为1.14倍，低于A股主流房企平均PB（1.95倍）。
   • 保利置业拥有未售土地储备2,070万平米，总未售货值3,452亿元，分布于20个一二线核心城市，区域结构合理。
   • 2017年1-11月，保利置业销售额达378亿元，同比增长25%，全年有望超400亿元，为保利地产带来销售规模的增量。

3. 销售高增，拿地积极

   • 2017年1-11月，保利地产销售金额达2,678亿元，同比增长42%，预计全年销售金额冲刺3,000亿元，同比增长43%。
   • 公司在2017年1-10月拿地金额达1,750亿元，同比增长133%，拿地金额占比销售金额达74%，显示出积极扩张的态势。
   • 预计2018年公司将拥有较大的可售货值弹性，叠加保利置业并表可能性，推动销售高增长。

4. 投资建议

   • 当前股价为12.6元，目标价为16.00元，投资评级为“强烈推荐”。
   • 公司未来业绩增长可期，EPS预测分别为1.13元（2017）、1.44元（2018）、1.81元（2019）。
   • 公司估值合理，具备良好的增长潜力和市场地位。

关键信息

• 收购结构：保利地产现金收购保利香港控股50%股权，间接获得保利置业20.20%股权。
• 收购价格：现金23.82亿元，债务承担27.71亿元，总对价51.53亿元。
• 销售数据：2017年1-11月销售金额2,678亿元，同比增长42%，预计全年销售金额3,000亿元，同比增长43%。
• 拿地数据：2017年1-10月拿地金额1,750亿元，同比增长133%，拿地占比销售金额达74%。
• 未售货值：保利置业未售货值达3,452亿元，分布于20个一二线城市。
• 财务预测：2017-2019年每股收益预测分别为1.13、1.44、1.81元。
• 估值指标：当前PB为1.67倍，目标价为16元，P/B为1.3倍，P/E为9.3倍。
• 风险提示：房地产市场下行风险可能影响公司业绩。

财务数据概览

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间。

风险提示

• 房地产市场下行风险可能影响公司销售和利润；
• 保利置业采用公允价值计量，其净资产可能偏高，但重估不激进，PB修正后仍低于行业平均水平。

结论

保利地产通过收购保利置业，强化了其在集团内的核心地位，解决了同业竞争问题，提升了经营规模和市场占有率。公司销售高增、拿地积极，未来增长可期。当前估值较低，具备投资价值，维持“强烈推荐”评级。