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上海商品住宅市场分析报告（2018年8月）

核心内容

2018年8月，上海市商品住宅市场呈现出强劲的增长态势，供应、成交与均价均创新高。具体数据如下：

• 供应面积：136.24万平米，环比增长37.75%，同比增长1068.06%
• 成交面积：87.99万平米，环比增长28.97%，同比增长1065%
• 成交均价：56287元/平米，环比增长37.43%，同比增长1396%

主要观点

1. 高端项目推动市场均价上涨

8月高端住宅项目集中入市，对市场均价产生显著影响。其中，TODTOWN天荟以70606元/平米的均价成交235套，近乎售罄，成为推动均价上涨的重要力量。其他如新虹桥首府（52050元/平米）与金辉海上铭著（69575元/平米）也均在5万元/平米以上，显示市场对改善型需求的强劲支撑。

2. 改善型需求集中释放

8月成交总价结构中，500-800万元区间段占比上升4个百分点至34%，成为市场主导。这表明市场正在从刚需向改善型需求转移，高端项目释放了大量改善型购房需求，进一步拉高了整体成交均价。

3. 户型结构变化

• 90平米以下：占比下降6个百分点至25%
• 90-120平米：占比下降5个百分点至39%
• 120-140平米：占比上升5个百分点至15%
• 140-200平米：占比上升5个百分点至15%
• 200平米以上：占比上升1个百分点至6%

120-140平米和140-200平米户型需求显著增加，显示市场对更大户型的偏好。

4. 位置分布结构

外郊环板块成为市场主导，占比达51%，其次为郊环外（18%）。外郊环的项目如TODTOWN天荟、好世凤翔苑和桐南美麓均表现突出，推动了整体市场增长。

5. 区域板块表现

浦东新区以140278平米的成交面积成为单月成交榜首，九亭板块则在均价上占据第一。南翔板块、南桥新城板块与莘庄板块是成交面积前三的热门板块。

6. 物业类型结构

• 公寓市场：供应、成交、均价均上涨，供应面积129万平米，环比增长46.58%，同比增长1084%
• 别墅市场：供应面积7.2万平米，环比下降34%，但成交面积增长47%，均价上涨13%

奉贤海湾板块的棕榈滩海景城成交显著，成为别墅市场TOP1项目，具有独特的海景资源和稀缺的大户型。

关键信息

价格结构

• 2万元/平米以下：占比下降至3%
• 2-3万元/平米：占比下降至9%
• 3-5万元/平米：占比基本不变
• 5-10万元/平米：占比上升至46%
• 10万元/平米以上：占比上升至17%

总价结构

• 100-150万元：占比下降至1%
• 150-200万元：占比下降至5%
• 200-300万元：占比下降至10%
• 300-500万元：占比下降至28%
• 500-800万元：占比上升至34%
• 800-1000万元：占比下降至13%
• 1000万元以上：占比上升至17%

存量分析

• 存销比：下滑至8.6个月，显示市场去化速度加快
• 外环外占比：达70.4%，成为市场主要库存区域

总结

2018年8月，上海商品住宅市场在政策调控背景下依然表现出强劲的增长势头，供应、成交与均价均创新高。高端住宅项目集中入市，尤其是外郊环板块的项目，如TODTOWN天荟，成为市场亮点。改善型需求显著释放，推动成交均价大幅上升。浦东新区和九亭板块在成交面积和均价上表现突出，显示出区域发展的强劲动力。市场整体呈现“红八月”趋势，预计“金九月”也将延续这一势头。