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保利地产 (600048.SH) 2018年9月9日总结

核心内容

保利地产于2018年9月7日发布8月份销售数据，显示其在淡季销售增速有所放缓，但销售额仍保持增长。

销售数据概览

• 8月销售情况：

  • 签约面积：165.66万平方米，同比增长5.16%（前值+25.36%）。
  • 签约金额：275.69亿元，同比增长19.93%（前值+44.20%）。
  • 销售均价：16641.92元/平米，同比增长14.04%，环比增长1.16%。

• 1-8月累计销售情况：

  • 累计签约面积：1787.46万平方米，同比增长32.84%（前值+36.51%）。
  • 累计签约金额：2667.69亿元，同比增长43.30%（前值+46.59%）。
  • 累计销售均价：14924.47元/平米，同比增长7.87%（前值+7.38%）。

• 销售进度：

  • 累计销售面积完成17年销售面积的79.71%。
  • 累计销售金额完成17年销售金额的86.27%。

主要观点

销售增速放缓但销售额增长显著

• 8月销售面积增速明显放缓，但受益于销售均价的提升，签约金额仍同比增长近20%。
• 1-8月累计签约金额增长43.30%，高于销售面积增速，显示公司销售均价持续上涨，对整体销售额的贡献显著。

土地储备与拿地策略

• 8月新增土地项目17个，同比减少8个，环比增加5个。
• 新增项目以合作为主，权益比例为100%、3:14、14:3。
• 8月新增土地净占地面积211.94万平方米，计容建筑面积487.11万平方米，同比分别增长6.63%和31.10%。
• 权益建筑面积/计容建筑面积比例达62.44%，表明公司在新增项目中拥有较高的权益比例。
• 8月新增权益地价157.03亿元，同比下降21.22%，但权益拿地额/销售额比例为56.96%，高于1-8月平均拿地力度38.93%。
• 8月新增土地楼面价4932.34元/平米，同比下降55.25%，权益楼面价5163.03元/平米，拿地成本可控。

投资建议

• 公司聚焦一二线资源补充，同时落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的布局。
• 预计2018-2020年EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。
• 投资评级为“买入-A”，6个月目标价15元。

关键信息

财务指标

• 财务数据：

  • 2018年预计主营收入182,927.3亿元，净利润19,392.3亿元，每股收益1.64元。
  • 2016-2020年每股收益持续增长，从1.05元增长至2.18元。
  • 2018年预计市盈率7.0倍，市净率1.2倍，市销率0.7倍。
  • 股息收益率预计从2016年的2.7%增长至2020年的5.8%。

• 盈利与估值：

  • 2018年净利润率10.6%，毛利率32.2%，ROE 16.9%。
  • 2018年ROIC 9.6%，低于WACC，但预计未来三年将持续下降。
  • 2018年预计P/S为0.7倍，P/B为1.2倍，PE为7.0倍。

• 风险提示：

  • 房地产市场不及预期。
  • 政策调控因素。
  • 公司经营不达预期。

投资评级体系

• 收益评级：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数5%-15%。
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与沪深300指数相差-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后沪深300指数5%-15%。
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后沪深300指数15%以上。

• 风险评级：

  • A：正常风险，未来6-12个月投资收益率波动小于等于沪深300指数。
  • B：较高风险，未来6-12个月投资收益率波动大于沪深300指数。

公司评级体系

• 报告基于Wind资讯数据，由安信证券研究部发布。
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交易数据

• 总市值：136,609.24亿元。
• 流通市值：135,202.65亿元。
• 总股本：11,858.44百万股。
• 流通股本：11,736.34百万股。
• 12个月价格区间：10.18元至18.69元。
• 当前股价：11.52元。

联系方式

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  • 朱贤：021-35082852，zhuxian@essence.com.cn
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  • 黎欢：0755-82558045，lihuan@essence.com.cn

总结

保利地产在2018年8月销售增速放缓，但签约金额仍保持增长，主要得益于销售均价的提升。公司在淡季仍保持一定的销售增长，表明其市场策略有效。同时，公司加大了对一二线资源的补充，以及核心城市周边三四线城市的深耕。拿地策略稳健，补货均价/销售均价比例为29.64%，安全边际高，拿地成本可控。投资建议为“买入-A”，目标价为15元，预计未来三年每股收益持续增长。公司财务状况良好，但需关注房地产市场和政策调控等风险因素。