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保利地产（600048.SH）2018年8月销售及财务分析总结

核心内容概述

保利地产于2018年8月9日发布了其2018年7月份销售数据，显示公司销售持续高增长，同时拿地成本保持可控。此外，公司发布了2018-2020年的财务预测，并维持“买入-A”的投资评级，目标价为15元。

销售表现

• 7月份销售数据：

  • 签约面积：167.88万平方米，同比增长25.36%
  • 签约金额：238.88亿元，同比增长44.20%
  • 销售均价：14229.21元/平米，同比增长15.04%，环比增长1.16%

• 1-7月累计销售数据：

  • 累计签约面积：1621.80万平方米，同比增长36.51%
  • 累计签约金额：2391.99亿元，同比增长46.59%
  • 累计销售均价：14749.04元/平米，同比增长7.38%
  • 累计销售均价高于7月单月均价519.83元/平米，增幅为3.65%

• 销售面积与金额对比：

  • 1-7月累计销售面积/17年同期销售面积：72.33%
  • 1-7月累计销售金额/17年同期销售金额：77.35%

拿地情况

• 7月份拿地数据：

  • 新增土地项目：12个，较17年同期减少16个，较6月减少6个
  • 新增项目以合作为主
  • 土地净占地面积：86.18万平方米，同比收缩72.43%
  • 计容建筑面积：223.46万平方米，同比收缩65.49%
  • 权益建筑面积：167.37万平方米，权益建筑面积/计容建筑面积比例为74.90%
  • 新增土地总地价：161.06亿元，同比下降50.13%
  • 新增权益地价：113.88亿元，同比下降50.68%
  • 权益拿地额/7月销售额占比：47.67%（前值21.87%）

• 1-7月累计拿地数据：

  • 权益拿地额/1-7月总土地价款比例：70.70%（前值73.52%）

投资建议

• 投资评级：买入-A
• 6个月目标价：15元
• 预测EPS：
  • 2018年：1.64元
  • 2019年：1.89元
  • 2020年：2.18元

风险提示

• 房地产市场不及预期
• 政策调控因素
• 公司经营不达预期

财务预测与估值

财务指标分析

盈利能力

• 毛利率：从29.0%提升至32.2%
• 营业利润率：从14.9%提升至18.0%
• 净利润率：从8.0%提升至10.6%
• ROE：从13.9%提升至17.4%
• ROIC：从11.0%下降至6.7%

费用率

• 销售费用率：从2.3%略升至2.5%
• 管理费用率：从1.5%略升至1.8%
• 财务费用率：从1.4%下降至0.9%
• 三费/营业收入：从5.2%略升至5.4%

运营效率

• 固定资产周转天数：从7天下降至5天
• 流动营业资本周转天数：从362天上升至799天
• 流动资产周转天数：从953天上升至1572天
• 存货周转天数：从688天上升至1149天
• 总资产周转天数：从1014天上升至1652天

偿债能力

• 资产负债率：从74.8%上升至81.7%
• 流动比率：从1.73上升至2.61
• 速动比率：从0.53上升至0.79
• 利息保障倍数：从11.35上升至19.84

交易数据

投资回报率

• PE（倍）：从11.0下降至5.3
• PB（倍）：从1.5下降至0.9
• P/S：从0.9下降至0.5
• EV/EBITDA：从7.2上升至13.5
• PEG：从0.6下降至0.3

估值与成长性

• CAGR（%）：从18.4%下降至18.3%
• ROIC/WACC：从2.4下降至1.5

投资建议背景

公司聚焦一二线资源补充，同时落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕和渗透。公司高度重视市场化并购，将其作为资源补充的重要方式之一。预计未来三年EPS稳步增长，且公司维持“买入-A”的投资评级，目标价为15元。

总结

保利地产在2018年7月实现了销售的持续高增长，签约面积和金额分别同比增长25.36%和44.20%。1-7月累计签约面积和金额同比增长36.51%和46.59%。公司拿地力度有所提升，拿地成本可控，权益拿地额/销售额占比为47.67%。财务预测显示，公司盈利能力增强，EPS预计稳步增长，投资评级为“买入-A”。然而，公司面临一定的市场和政策风险，需关注房地产市场走势和政策调控的影响。