20210208-天风证券-保利地产-600048.SH-1月销售数据点评_销售情况大幅改善_整体表现量价齐升_3页_743kb

报告摘要

保利地产在2021年1月实现了显著的销售增长，销售表现呈现出“量价齐升”的态势，签约金额和面积均同比大幅上升，销售均价也有明显提升。同时，公司在拿地方面有所调整，新增项目主要集中在长三角、珠三角的二三线城市，以优化城市能级结构。整体来看，公司展现出较强的市场竞争力和增长潜力。

销售情况显著改善：
- 1月签约金额达到430.73亿元，同比增长82.61%。
- 签约面积为210.45万方，同比增长33.57%。
- 销售均价为20467元/平米，同比增长36.72%，较上月均价提升6736元/平米。
- 销售金额规模环比20年12月增长8.21%，为近年来1月的新高。
新增项目分布：
- 新增项目15个，均为100%权益。
- 土地面积新增121.84万方，同比增长38.0%。
- 规划建筑面积新增308.09万方，同比增长33.1%。
- 总地价新增163.10亿元，同比增长30.6%。
- 权益土地面积为102.88万方，同比增长34.6%。
- 权益规划建筑面积为263.95万方，同比增长32.6%。
- 权益地价为151.72亿元，同比增长38.0%。
- 权益比例为93.0%，较20年末提升27.6个百分点。
城市分布情况：
- 城市能级分布：二线城市占64%，三四线及其他城市占36%。
- 城市圈分布：长三角（41%）、珠三角（24%）为主。
- 城市区域分布：华东（42%）、华南（24%）为主要区域。
拿地力度变化：
- 1月拿地力度为37.87%，较20年末下降19.2个百分点。
- 权益拿地力度为35.22%，较20年末提升4.6个百分点。
- 新增项目楼面价为5294元/平米，较20年末下降2094元/平米。
- 楼面价/销售均价为25.87%，较20年末下降24.2个百分点，主要因三四线及其他低能级城市比重提升。

投资建议：
- 维持“买入”评级。
- 预计公司2020-2022年归母净利润分别为352、432、516亿元，对应EPS分别为2.94、3.61、4.31元。
- 对应PE分别为5.59X、4.56X、3.82X。
财务预测摘要：
- 营业收入：预计2020-2022年分别为283.44、335.36、393.41亿元，年均增长率约17.31%。
- 净利润：预计2020-2022年分别为35.21、43.24、51.58亿元，年均增长率约19.29%。
- 每股收益：预计2020-2022年分别为2.94、3.61、4.31元。
- 市盈率：预计2020-2022年分别为5.59X、4.56X、3.82X。
- 市净率：预计2020-2022年分别为1.18X、0.99X、0.83X。
- EV/EBITDA：预计2020-2022年分别为7.72X、4.34X、6.71X。
财务比率分析：
- 成长能力：营业收入年增长率分别为20.11%、18.32%、17.31%。
- 获利能力：毛利率稳定在34%左右，净利率逐年提升，从9.72%增长至13.11%。
- ROE：从15.50%增长至21.68%。
- ROIC：从10.23%增长至20.03%。
- 偿债能力：资产负债率维持在76.79%-77.57%之间，净负债率在2020年上升至99.12%，但2021年后有所下降。
- 营运能力：总资产周转率逐年提升，从0.25增长至0.28。