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报告摘要

保利地产（600048.SH）2018年9月销售与财务分析总结

核心内容

保利地产于2018年10月10日公布了其2018年9月份的销售数据，显示公司在房地产市场中保持了稳步增长的态势。公司1-9月累计销售表现优于去年同期，同时公司在土地获取方面有所收缩，但整体仍维持一定的成本控制能力。

主要观点

销售稳步增长：
2018年9月，保利地产实现签约面积237.24万平方米，同比增长52.36%；签约金额368.82亿元，同比增长67.70%。
1-9月累计签约面积2024.70万平方米，同比增长34.87%；累计签约金额3036.51亿元，同比增长45.87%。
销售均价14997.33元/平米，同比增长8.16%；9月单月销售均价15546.28元/平米，环比下降6.58%。
若未来三个月销售与去年同期一致，全年销售额预计接近4047亿元，同比增长约30.88%。
补货力度收缩：
9月新增土地项目9个，较去年同期减少12个，较8月减少8个；新增项目以合作为主，平均权益比例为76.29%。
9月土地净占地面积62.78万平方米，计容建筑面积230.02万平方米，分别同比下降54.12%和25.97%。
9月新增土地总地价124.86亿元，同比下降37.73%；新增权益地价84.32亿元，同比下降53.56%。
权益拿地额/销售额占比为22.86%，低于1-9月平均拿地力度36.98%。
9月新增土地楼面价5428.42元/平米，权益楼面价4805.07元/平米，补货均价/销售均价为34.92%，成本可控。
投资建议：
公司聚焦一二线资源补充，同时落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的开发力度。
预计公司2018-2020年的每股收益分别为1.63元、1.89元、2.18元。
维持“买入-A”投资评级，6个月目标价为15元。
风险提示：
包括房地产市场不及预期、政策调控因素及公司经营不达预期等。

关键信息

股价表现：
截至2018年10月10日，股价为11.35元，6个月价格区间为10.18-18.69元。
财务数据：
- 主营收入：预计2018年为1829.27亿元，2019年为2195.86亿元，2020年为2598.36亿元。
- 净利润：预计2018年为193.92亿元，2019年为224.46亿元，2020年为258.79亿元。
- 每股收益（EPS）：预计2018年为1.63元，2019年为1.89元，2020年为2.18元。
- 每股净资产（BVPS）：预计2018年为9.66元，2019年为10.99元，2020年为12.50元。
- 市盈率（PE）：预计2018年为7.0倍，2019年为6.0倍，2020年为5.2倍。
- 市净率（PB）：预计2018年为1.2倍，2019年为1.0倍，2020年为0.9倍。
- 净利润率：预计2018年为10.6%，2019年为10.2%，2020年为10.0%。
- ROE：预计2018年为16.9%，2019年为17.2%，2020年为17.4%。
- ROIC：预计2018年为9.6%，2019年为8.1%，2020年为6.7%。
- 资产负债率：预计2018年为76.9%，2019年为83.3%，2020年为81.7%。
- 流动比率：预计2018年为2.17，2019年为1.94，2020年为2.61。
- 速动比率：预计2018年为0.75，2019年为0.46，2020年为0.79。
- 利息保障倍数：预计2018年为15.08，2019年为18.31，2020年为19.84。

财务指标

成长性：
- 营业收入增长率：2018年预计25.0%，2019年预计20.0%，2020年预计18.3%。
- 营业利润增长率：2018年预计28.8%，2019年预计15.8%，2020年预计17.0%。
- 净利润增长率：2018年预计24.1%，2019年预计15.7%，2020年预计15.3%。
- EBITDA增长率：2018年预计25.6%，2019年预计14.4%，2020年预计16.5%。
运营效率：
- 固定资产周转天数：预计2018年为8天，2019年为6天，2020年为5天。
- 流动营业资本周转天数：预计2018年为580天，2019年为691天，2020年为799天。
- 存货周转天数：预计2018年为881天，2019年为1073天，2020年为1149天。
费用率：
- 销售费用率：预计2018年为2.5%，2019年为2.6%，2020年为2.5%。
- 管理费用率：预计2018年为1.7%，2019年为1.8%，2020年为1.8%。
- 财务费用率：预计2018年为1.3%，2019年为1.0%，2020年为0.9%。
- 三费/营业收入：预计2018年为5.4%，2019年为5.4%，2020年为5.2%。
盈利和估值：
- 市盈率：2018年7.0倍，2019年6.0倍，2020年5.2倍。
- 市净率：2018年1.2倍，2019年1.0倍，2020年0.9倍。
- P/S：2018年0.7倍，2019年0.6倍，2020年0.5倍。
- P/FCF：2018年10.8倍，2019年9.9倍，2020年9.2倍。
- EV/EBITDA：2018年10.7倍，2019年12.6倍，2020年13.5倍。
- 股息收益率：预计2018年为4.4%，2019年为5.0%，2020年为5.8%。