核心内容
2018年11月7日，保利地产发布10月销售数据，显示其销售增速有所放缓，但全年累计表现依然稳健。
销售数据表现
- 10月销售情况：
- 签约面积：210.95万平方米，同比增长5.26%（环比下降47.10pct）。
- 签约金额：311.18亿元，同比增长4.74%（环比下降62.96pct）。
- 销售均价：14751.36元/平米，同比下降0.49%，环比下降5.11%。
- 1-10月累计销售情况：
- 累计签约面积：2235.65万平方米，同比增长31.38%。
- 累计签约金额：3347.69亿元，同比增长40.74%。
- 累计销售均价：14974.12元/平米，同比增长7.12pct。
- 完成情况：
- 累计销售面积完成全年目标的99.70%。
- 累计销售额完成全年目标的108.26%。
- 区域表现：
- 中部城市如武汉销售表现良好。
- 东部城市如厦门市场趋冷，但全国布局有助于分散风险。
权益拿地与成本控制
- 10月新增土地项目：
- 项目数量：12个，同比减少4个，环比增加3个。
- 项目类型：以合作项目为主，主要分布在珠三角、长三角及中部区域。
- 权益拿地额/销售额：
- 10月权益拿地额占比32.57%，环比提升。
- 1-10月累计权益拿地额占比65.74%，略低于前值。
- 拿地成本与销售均价：
- 10月新增土地楼面价：4652.87元/平米，同比下降60.35%。
- 权益楼面价：4616.86元/平米。
- 补货成本占销售均价比例持续下降，为31.54%。
投资建议
- 投资评级：买入-A。
- 目标价：6个月目标价为15元。
- EPS预测：
- 2018年：1.63元。
- 2019年：1.89元。
- 2020年：2.18元。
- 公司策略：
- 聚焦一二线资源补充。
- 落实城市群深耕策略，加强核心城市周边三四线城市的渗透。
风险提示
- 房地产市场不及预期。
- 政策调控因素。
- 公司经营不达预期。
财务预测与估值
盈利与估值指标
| 指标 |
2016 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| EPS（元） |
1.04 |
1.31 |
1.63 |
1.89 |
2.18 |
| BVPS（元） |
7.51 |
9.00 |
9.69 |
11.00 |
12.52 |
| 市盈率（倍） |
11.9 |
9.4 |
7.6 |
6.6 |
5.7 |
| 市净率（倍） |
1.7 |
1.4 |
1.3 |
1.1 |
1.0 |
| 股息收益率 |
2.5% |
3.2% |
4.0% |
4.6% |
5.3% |
财务指标
| 指标 |
2016 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| 毛利率 |
29.0% |
31.1% |
32.2% |
31.5% |
30.6% |
| 营业利润率 |
14.9% |
17.4% |
17.9% |
17.2% |
16.7% |
| 净利润率 |
8.0% |
10.7% |
10.6% |
10.2% |
10.0% |
| EBITDA/营业收入 |
16.9% |
19.6% |
19.7% |
18.8% |
18.4% |
| EBIT/营业收入 |
16.4% |
19.1% |
19.3% |
18.4% |
17.9% |
| ROE |
13.9% |
14.6% |
16.8% |
17.2% |
17.4% |
| ROA |
3.6% |
2.8% |
2.8% |
3.0% |
3.2% |
| ROIC |
11.0% |
12.7% |
9.7% |
9.2% |
9.7% |
资产负债表
| 指标 |
2016 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| 货币资金（百万元） |
46,983.8 |
67,801.2 |
98,780.7 |
103,205.4 |
106,532.8 |
| 存货（百万元） |
303,303.6 |
439,039.6 |
515,261.5 |
583,613.4 |
631,107.7 |
| 资产总额（百万元） |
467,996.8 |
696,451.8 |
875,380.3 |
952,098.7 |
##### |
| 负债总额（百万元） |
349,894.8 |
538,212.1 |
703,449.0 |
758,640.6 |
801,752.8 |
| 股东权益（百万元） |
118,101.9 |
158,239.7 |
171,931.3 |
193,458.1 |
218,173.5 |
现金流量表
| 指标 |
2016 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| 经营活动现金流（百万元） |
34,054.0 |
-29,295.9 |
-12,556.3 |
2,843.7 |
898.5 |
| 投资活动现金流（百万元） |
-13,058.7 |
-16,950.7 |
-14,701.8 |
-7,519.1 |
-9,114.7 |
| 融资活动现金流（百万元） |
-11,328.7 |
67,397.6 |
58,237.6 |
9,100.0 |
11,543.6 |
投资评级体系
- 买入-A：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数15%以上。
- 增持：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数5%至15%。
- 中性：未来6-12个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-5%至5%。
- 减持：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数5%至15%。
- 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数15%以上。
风险评级
- A：正常风险，未来6-12个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
- B：较高风险，未来6-12个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。
联系信息
销售联系人
安信证券研究中心
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