20220328-万联证券-房地产行业周观点_房贷利率进一步下调_区域性改善政策持续释放_13页_1011kb

房地产行业周观点总结 (03.21-03.27)

核心内容

在“稳增长”的宏观政策背景下，房地产行业基本面持续处于底部，但边际改善政策不断释放，市场预期有所提升，预计后续仍有望出台更多利好政策。房地产板块整体表现优于大盘，尤其是物业管理公司、具有央企/国企背景的财务稳健型房企以及拥有优质持有型物业或转型类企业的房企值得关注。

主要观点

• 市场表现：上周房地产板块上涨3.84%，显著跑赢沪深300指数（下跌2.14%），2022年以来累计下跌0.048%，远低于沪深300的15.5%跌幅。
• 政策利好：LPR报价维持不变，但房贷利率出现2019年以来的最大月度降幅；多地下调首付比例，如南宁、北海将首套房贷首付降至20%；哈尔滨拟废止区域性限售政策，显示政策松绑趋势。
• 行业基本面：销售持续下滑，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑44.71%，其中三线城市跌幅最大（46.79%）；土地市场依然疲软，百城住宅类土地成交面积同比下滑74.6%，溢价率降至2.5%，显示市场整体需求疲软。
• 融资情况：3月境内融资金额为1154.06亿元，同比下降；境外融资净额为-133.95亿美元，年初至今累计净融资为-225.04亿美元。多家房企获得融资额度，如美的置业获得500亿元融资，碧桂园获农行400亿元专项融资额度。
• 公司动态：部分房企业绩表现较好，如中海物业、旭辉永生服务等物业管理公司净利润增长显著；绿城中国、龙湖集团、美的置业等房企实现营收和盈利双增；部分房企如恒大物业、融创中国等面临财务压力，出现债务逾期及质押情况。

关键信息

政策动态

• LPR维持不变：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
• 房贷利率下调：3月以来，全国103个重点城市房贷利率出现2019年以来最大降幅。
• 首付比例下调：南宁、北海等地首套房贷首付比例降至20%。
• 限售政策松绑：哈尔滨拟废止区域性限售政策。
• 融资支持：国务院强调加大稳健货币政策对实体经济的支持，防止政策出台不利于市场预期。

销售与土地市场

• 销售数据：3月14日-20日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑44.71%，其中三线城市跌幅最大。
• 土地成交：百城住宅类土地成交面积同比下滑74.6%，溢价率降至2.5%。
• 集中供地：厦门完成2022年第一批集中供地，成交建面59.6万m²，总出让金153.7亿元，国企仍是拿地主力。

公司公告

• 物业管理公司：中海物业净利润增长40.5%，旭辉永生服务净利增长58%。
• 业绩表现：招商蛇口、中国国贸、绿城中国等公司实现营收和利润双增长；部分房企如世茂集团、恒大物业等面临利润下滑及财务风险。
• 融资进展：建发房产、保利发展、越秀地产等公司获得融资额度，用于归还债务及项目建设。

投资建议

• 关注方向：

  • 基本面表现较好的物业管理公司；
  • 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；
  • 拥有优质持有型物业或转型类企业，能够形成“开发类+”的良性资金循环。

• 风险提示：

  • 政策力度不及预期；
  • 行业基本面持续快速下行；
  • 信用风险超预期。

行业评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

公司评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

基准指数

• 基准指数：沪深300指数

风险提示

• 不同证券研究机构采用的评级体系不同，投资者应综合考虑自身情况及完整报告内容。
• 报告内容不构成买卖建议，仅提供市场分析与信息参考。