2023年上半年租赁市场报告-58安居客研究院_20页_3mb

房地产数智化营销简报：2023年上半年全国租赁市场总结

一、政策持续发力，完善住房保障体系

1. 中央层面政策

   • 两会强调加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，聚焦新市民、青年人住房问题。
   • 2023年2月，央行与银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出17项措施，重点支持自持物业专业化租赁企业发展，推动REITs常态化发行以解决资金压力问题，并明确保障性租赁住房金融支持方向。
   • 3月证监会要求REITs项目内部收益率不低于5%，鼓励保障性租赁住房REITs发行。
   • 5月住建部与市场监管总局联合出台《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求降低经纪服务费用，强化对高收费、违规行为的监管。

2. 地方政策导向

   • 深圳调整保障性住房体系，明确共有产权住房实行封闭流转，推动城中村规模化改造。
   • 上海通过立法禁止群租，规范租金干预机制，强化对“二房东”的监管。
   • 西安规定保障性租赁住房租金不高于市场租金90%。
   • 广州、深圳等地通过盘活非居住存量房屋转化为保障性租赁住房，部分城市提高租房公积金提取额度。

二、市场复苏与内部分化

1. 租赁价格复苏

   • 全国40城租赁价格指数显示，30个城市环比上涨，22个城市同比显著回升，其中二线城市（如成都、武汉、南京）表现优于一线城市。
   • 一线城市中仅北京价格双涨，上海、深圳、广州租金小幅下跌，主因疫情后经济复苏放缓及就业市场疲软。

2. 供需结构变化

   • 租赁供需主要集中在501-3000元/月/套区间，中低价格段需求占比升至66.8%。
   • 供需持续性较弱，部分城市（如北京、深圳）因需求集中节点性爆发，导致价格波动。

3. 区域分化加剧

   • 一线城市内部区域价格差异显著：北京东城区、西城区涨幅超7%，而远郊区域跌幅超4%；上海浦东、宝山租金下跌明显；深圳南山区涨幅61%，光明区下跌45%。
   • 二线城市中，成都、武汉等核心区域租金涨幅达9-14%，部分远郊区域租金跌至5-7%。区域供需热点转移，如北京海淀区供需占比上升，朝阳区下降；杭州临平、钱塘供应增长，核心区域供应减少。

三、保障性租赁住房成为增量主力

1. 整体推进加快

   • “十四五”期间全国计划建设保障性租赁住房约900万套，截至2023年7月，23省及89城已公布目标，总量达7913万套，超原规划的174%。
   • 一线城市保障性住房占比约26.5%，二线城市占比57.4%，强二线省会城市规划量超15万套。

2. 各地特色发展

   • 北京：以集体经营性建设用地为主，新增40万套，国企和集体企业项目占比约80%。
   • 上海：通过R4租赁用地打造集中式租赁社区，累计供应超1000万方，华润有巢REITs为首个央企保障性租赁住房REITs产品。
   • 深圳：推动城中村租赁改革，计划年度筹集16万套，通过改造提升实现52万套保障性住房目标，租金基本持平。
   • 广州：以城市更新为主渠道，保障性租赁住房通过“旧”换“新”方式，供应量占比达57%。

总结
2023年上半年，全国租赁市场在政策支持下呈现复苏态势，但分化明显。中央与地方政策协同发力，通过金融支持、REITs发行、规范经纪服务及盘活存量资源等举措，推动保障性租赁住房快速发展。市场租金在二线城市回升更显著，一线城市受经济复苏放缓影响相对疲软。供需集中于中低价格段，区域间价格波动加剧，需求向性价比高的区域转移。保障性租赁住房作为核心增量，各地因地制宜推进，一线城市侧重存量转化与国企主导，二线城市则通过多渠道资源盘活实现规模化供应，预计未来将成为稳定租赁市场的关键力量。