20230726-东兴证券-房地产行业6月月报_高能级区域销售明显回落_市场景气度下行_52页_2mb

房地产行业6月月报总结

核心内容概览

2023年6月，中国房地产行业整体景气度持续下降，市场呈现下行趋势。新房与二手房销售均出现显著下滑，销售金额同比转跌，销售面积同比跌幅扩大。土地市场表现疲软，开发投资维持弱势。房企到位资金同比跌幅扩大，资金面压力增大。居民存贷款差额继续提升，但整体需求仍偏弱。

主要观点

1. 房地产开发景气度

• 国房景气指数：6月为94.06，较前值94.55下降，行业仍处于低景气度水平。
• 行业趋势：行业格局进一步分化，高能级区域销售回落，对全国市场形成下行压力。

2. 新房销售市场

• 全国销售情况：6月新房销售金额同比转跌（-19.2%），销售面积同比跌幅扩大（-18.2%）。
• 分区域表现：
  • 东部地区销售面积累计同比增速为1.4%，销售金额累计同比增速为7.1%。
  • 中部、西部地区销售面积累计同比增速分别为-11.3%、-10.9%，销售金额累计同比增速分别为-9.0%、-6.0%。
  • 东北地区销售面积累计同比增速为6.0%，销售金额累计同比增速为-0.8%。
• 分城市能级表现：
  • 一线城市销售面积同比增速为-20.2%，新一线城市为-53.9%，二线城市为-21.9%。
• 分都市圈表现：
  • 核心都市圈销售面积同比增速为-33.8%，非核心都市圈为-40.0%。
• 现房与期房比例：
  • 现房销售占比提升，6月现房销售面积与期房销售面积之比为28.0%，现房销售金额与期房销售金额之比为21.0%。

3. 新房销售价格

• 全国销售均价：6月新房销售均价为10,176元/平米，同比增速为4.3%，环比增速为-10.7%。
• 分区域表现：
  • 东部地区销售均价同比增速为6.2%，环比增速为-11.9%。
  • 中部、西部地区销售均价同比增速分别为6.5%、8.2%，环比增速分别为-10.9%、-6.7%。
  • 东北地区销售均价同比增速为-6.4%，环比增速为-5.2%。
• 分城市能级表现：
  • 一线城市房价同比增速为1.30%，二线城市为0.50%，三线城市为-1.40%。
  • 各线城市房价环比均未上涨，三线城市环比降幅最大（-0.10%）。
• 分户型表现：
  • 各类户型价格均出现下滑，其中90平米以下户型同比跌幅最大（-0.47%）。
  • 环比跌幅方面，90平米以下户型降幅最大（-0.10%）。

4. 二手房销售市场

• 全国销售情况：6月二手房销售面积同比大幅回落（-7.0%），涨幅城市数量减少。
• 70大中城市表现：
  • 二手房价格同比降幅扩大至-2.79%，环比跌幅为-0.44%。
  • 一线城市房价同比增速为-0.40%，二线城市为-2.40%，三线城市为-3.40%。
  • 各线城市房价环比均下滑，一线城市环比降幅最大（-0.70%）。
• 分户型表现：
  • 各类户型价格均下滑，其中90平米以下户型同比跌幅最大（-2.91%）。
  • 环比跌幅方面，90平米以下户型跌幅最大（-0.45%）。

5. 新开工与竣工

• 新开工面积：6月同比进一步下滑（-31.4%），竣工改善速度放缓（同比增速为16.3%）。
• 资金来源：房企到位资金同比跌幅扩大（-21.5%），销售不振导致定金及预收款、个人按揭贷款大幅下降。

6. 开发投资

• 全国开发投资：同比跌幅收窄（-10.3%），但土地购置进一步下降（-9.0%）。
• 分项目表现：
  • 建筑工程同比增速为-11.4%，安装工程为-4.1%，设备、工器具购置为-12.1%。
• 分类型表现：
  • 土地购置费同比增速为-9.0%，建安投资同比增速为-11.4%。

7. 土地市场

• 土地成交面积：全国土地成交面积同比降幅扩大（-50.1%），住宅用地降幅大于商业办公用地（-50.1% vs -22.3%）。
• 土地成交均价：住宅用地成交均价进一步提升，溢价率下降。

8. 居民存贷款

• 住户部门存贷款：6月住户部门存款额增加大于贷款额，存贷差额继续提升。
• 12个月累计存贷款差额：月度均值为12.48千亿元，前值为12.41千亿元。

关键信息汇总

新房销售

• 6月全国商品房销售面积同比增速为-18.2%，销售金额同比增速为-19.2%。
• 一线城市销售面积同比增速为-20.2%，新一线城市为-53.9%，二线城市为-21.9%。
• 住宅销售面积同比增速为-18.0%，办公楼为-23.0%，商业营业用房为-16.9%。
• 现房销售占比上升，销售均价和销售金额占比分别为28.0%和21.0%。

二手房销售

• 6月全国二手房销售面积同比增速为-7.0%，价格同比降幅扩大至-2.79%，环比降幅为-0.44%。
• 一线城市二手房价格同比增速为-0.40%，二线城市为-2.40%，三线城市为-3.40%。
• 各类户型价格均下滑，其中90平米以下户型价格跌幅最大。

开发投资

• 6月开发投资金额同比增速为-10.3%，建筑工程同比增速为-11.4%，土地购置费同比增速为-9.0%。
• 开发投资整体仍处于弱势，需依赖政策支持。

土地市场

• 住宅用地成交面积同比增速为-50.1%，商业办公用地为-22.3%。
• 住宅用地成交均价进一步提升，溢价率下降。

资金面

• 房企到位资金同比增速为-21.5%，定金及预收款、个人按揭贷款同比大幅下降。
• 资金面压力增大，房企需依赖融资政策支持。

居民存贷款

• 住户部门存款额增加大于贷款额，存贷差额继续提升。
• 存贷差额月度均值为12.48千亿元，前值为12.41千亿元。

投资策略

• 主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企，如保利发展、越秀地产等。
• 主线二：具备优质经营体系和不动产综合运营能力的房企，如龙湖集团、万科A等。

风险提示

• 行业政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期
• 资产大幅减值