房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行-20230824-东兴证券-50页_2mb

房地产行业7月月报总结

核心内容概览

• 行业景气度：房地产行业景气度持续下降，仍处于低景气度水平。7月国房景气指数为93.78，较前值94.05有所下滑。
• 新房市场：全国新房销售面积与金额同比跌幅扩大，特别是中部地区销售额降幅最大。高能级城市销售数据普遍走弱，二线城市销售跌幅扩大。
• 二手房市场：二手房销售面积与价格均出现下跌，三线城市房价同比降幅最大，各类户型价格持续下滑。
• 施工与投资：新开工面积同比跌幅收窄，竣工明显改善。开发投资整体继续走低，建安投资和土地购置均在下降。
• 到位资金：受销售下行影响，房企到位资金未见改善，定金及预收款、个人按揭贷款进一步下滑。
• 居民存贷款：住户部门存款增加额小于贷款增加额，累计存贷款差额有所收窄。
• 投资策略：重点布局一二线城市的优质房企将受益于政策改善，建议关注保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等。
• 风险提示：行业政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期、资产减值等风险依然存在。

主要观点

1. 房地产行业景气度

• 7月房地产开发景气指数为93.78，较前值94.05下降，表明行业整体仍处于低景气度水平。
• 国房景气指数持续走弱，反映市场信心不足，销售和投资均面临压力。

2. 新房销售情况

• 全国销售数据：
  • 7月新房销售面积同比跌幅为-15.5%，较前值-18.2%略有收窄。
  • 新房销售金额同比跌幅为-19.3%，较前值-19.2%扩大。
• 区域表现：
  • 东部地区销售面积同比增速为-1.1%，中部地区为-11.1%，西部地区为-11.2%，东北地区为0.1%。
  • 中部地区销售额同比下滑幅度最大，达-9.5%。
• 城市能级表现：
  • 一线城市销售面积同比增速为-12.6%，较前值-21.3%收窄。
  • 新一线城市销售面积同比增速为-31.1%，较前值-49.1%收窄。
  • 二线城市销售面积同比增速为-31.7%，较前值-18.0%扩大。
  • 低能级城市销售面积同比增速为11.5%，较前值-20.8%明显改善。
• 都市圈表现：
  • 核心都市圈销售面积同比跌幅收窄，非核心都市圈跌幅扩大。
  • 长三角、珠三角、京津冀等核心都市圈销售面积同比跌幅分别为-18.8%、-19.2%、-14.6%。
  • 非核心都市圈销售面积同比跌幅为-30.2%，较前值-40.0%收窄。

3. 新房销售价格

• 全国均价：
  • 7月新房销售均价为10,440元/平米，同比增速为-0.3%，环比增速为3.1%。
  • 住宅均价同比增速为0.8%，办公楼均价同比增速为-19.7%，商业营业用房均价同比增速为4.2%。
• 区域表现：
  • 东部地区均价环比增速为8.5%，中部地区为-1.2%，西部地区为1.2%，东北地区为-6.5%。
  • 东部地区均价同比增速为4.8%，中部地区为6.0%，西部地区为7.8%，东北地区为-7.1%。
• 城市能级表现：
  • 一线城市房价同比增速为1.00%，二线城市为0.20%，三线城市为-1.50%。
  • 一线城市房价环比增速为0.00%，二线城市为-0.20%，三线城市为-0.30%。
• 户型表现：
  • 90平米以下户型价格同比跌幅最大，达-3.16%，环比跌幅为-0.48%。
  • 90-144平米户型价格同比跌幅为-3.01%，环比跌幅为-0.49%。
  • 144平米以上户型价格同比跌幅为-2.87%，环比跌幅为-0.45%。

4. 二手房销售情况

• 全国销售数据：
  • 7月二手房销售面积同比增速为-16.2%，较前值-4.9%扩大。
  • 二手房销售金额同比增速为-3.06%，环比增速为-0.47%。
• 城市能级表现：
  • 一线城市房价同比增速为-1.40%，二线城市为-2.70%，三线城市为-3.50%。
  • 一线城市房价环比增速为-0.80%，二线城市为-0.50%，三线城市为-0.40%。
• 户型表现：
  • 90平米以下户型价格同比跌幅最大，达-3.16%，环比跌幅为-0.48%。
  • 90-144平米户型价格同比跌幅为-3.01%，环比跌幅为-0.49%。
  • 144平米以上户型价格同比跌幅为-2.87%，环比跌幅为-0.45%。

5. 房屋库存

• 新房库存：
  • 中期库存去化周期上升，短期库存去化周期也有所上升。
  • 10城可售面积同比增速为-14.0%，环比增速为-6.5%。
• 二手房库存：
  • 二手房挂牌量持续减少，全国城市挂牌量指数当月环比下降。
  • 挂牌量指数走势显示，三线城市挂牌量下降更明显。

6. 开工与竣工

• 新开工：
  • 7月新开工面积同比跌幅为-12.6%，较前值-21.3%收窄。
  • 竣工面积明显改善，同比增速为1.0%，环比增速为-14.0%。
• 施工面积：
  • 7月施工面积同比增速为-14.0%，环比增速为-14.7%。
  • 10城施工面积同比增速为-14.0%，环比增速为-14.7%。

7. 开发投资

• 开发投资：
  • 7月开发投资同比增速为-1.5%，较前值1.1%大幅下降。
  • 建安投资和土地购置同比跌幅均扩大。
  • 土地成交金额同比跌幅为-19.3%，成交均价同比转跌。

8. 到位资金

• 资金来源：
  • 7月房企到位资金未见改善，定金及预收款、个人按揭贷款进一步下滑。
  • 销售不振导致房企自我造血能力减弱，资金面压力依然存在。

9. 居民存贷款

• 存贷差额：
  • 住户部门存款增加额小于贷款增加额，存贷差额小幅下降。
  • 12个月累计存贷款差额水平小幅收窄。

关键信息汇总

投资策略

• 政策导向：中央对楼市的定调已发生重大变化，核心城市政策对市场预期修复至关重要。
• 重点房企：重点布局一二线城市的优质房企（如保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科）将受益于政策改善和城中村改造。
• 需求端改善：随着“保交楼”政策落地，竣工情况改善，有望带动市场信心恢复。

风险提示

• 政策风险：行业政策落地不及预期可能导致市场进一步下行。
• 盈利能力风险：行业盈利能力继续下滑的风险。
• 销售风险：销售不及预期可能导致资金链紧张。
• 资产减值风险：资产大幅减值风险依然存在。