20210905-开源证券-房地产行业周报_百强销售市场景气度下行_西安限购升级_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2021年9月房地产行业的发展情况，涵盖销售市场、政策调控、资金面及投资建议等方面。整体来看，房地产行业在政策调控下保持稳定，但市场景气度有所回落，销售和成交数据持续走低，融资环境趋紧，但行业盈利反转预期增强。

主要观点

1. 政策调控持续，行业基调不变

• 中央层面：坚持“房住不炒”定位，强调“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），推动建立“人、房、地、钱”四位一体的联动机制。
• 地方层面：
  • 西安：限购升级，首次限制二套房购买时间及夫妻离异购房，土拍端禁止“马甲”拿地，要求核查开发商购地资金来源。
  • 深圳、北京：第二批集中供地推出，政策包括“控溢价”、“竞品质”、“限马甲”、“摇号”等，抑制投机行为。
  • 徐州：推行公证摇号销售，打击捂盘、哄抬房价等行为。
  • 嘉兴：上线“真房源”系统，强化二手房信息管理。
  • 广州：发布热点区域二手住房交易参考价，规范市场行为。
  • 其他城市：如长春、武汉、成都、海南等，亦推出相关政策，如鼓励人才购房、加大保障性租赁住房建设、推动产业用地改革等。

2. 市场景气度下行

• 百强房企销售：2021年8月百强房企销售额单月同比下降19.6%，较前值回落12个百分点；销售面积同比下降26%。
• 销售趋势：2021年1-8月累计销售额增速为22.1%，销售面积增速为12.8%；预计后续增速仍会下滑。
• 各梯队房企表现：TOP10房企销售增速降幅最大，TOP11-30房企销售增速降幅最小，全年销售目标完成度约64%。
• 重点房企：滨江集团、首开股份、金地集团等完成年度目标70%以上。

3. 一二手市场成交持续回落

• 新房成交：2021年第36周，全国32城新房成交面积同比下降31%，环比下降5%；年初至今累计同比增加27%。
• 二手房成交：2021年第36周，全国9城二手房成交面积同比下降41%，累计同比增速为4%。

4. 融资环境趋紧

• 信用债：第36周信用债发行规模43.7亿元，同比减少52%，环比减少49%；平均加权利率4.12%，环比上升47BPs。
• 海外债：发行规模4亿美元，同比减少4%，环比增加877%；平均加权利率4.85%，环比下降115BPs。
• LPR利率：连续16个月未调整，首套房贷利率较5月上升2BP，按揭资金持续收紧。

关键信息

• 行业评级：维持“看好”评级，认为地产仍是财政和投资的重要托底工具。
• 投资建议：建议关注2021年第三季度房地产板块机会。
• 风险提示：
  • 行业销售波动较大，影响房企回款。
  • 政策调整可能带来经营风险。
  • 融资环境全面收紧，增加企业流动性压力。

数据来源

• Wind
• 政府官网
• 保利投顾研究院
• 开源证券研究所

图表摘要

• 图1：2021年8月百强企业销售额当月同比下降19.6%。
• 图2：2021年8月百强企业销售额累计同比持续回落。
• 图3：2021年主流房企销售目标增速均值可观。
• 图4：32城新房成交面积单周同比下降31%。
• 图5：32城新房成交面积单周环比下降5%。
• 图6：全国32城新房成交中一线城市表现最佳。
• 图7：全国9城二手房单周成交面积同比下降41%。
• 图8：全国9城二手房成交累计同比增速为4%。
• 图9：信用债发行规模同比下滑。
• 图10：海外债发行规模同比下滑。
• 图11：信用债与海外债累计同比降幅扩大。
• 图12：LPR利率连续16个月不变。
• 图13：2021年5月首套房贷利率上升2BP。

总结

房地产行业在政策调控下保持稳定，但市场景气度持续下行，销售和成交数据走弱。尽管融资环境收紧，但行业盈利反转预期增强，房企拿地毛利率有望筑底。政策层面强调“房住不炒”和“因城施策”，保障性租赁住房建设成为重点。投资者可关注行业机会，但需注意政策风险及融资环境变化。