20200907-中达证券投资-内地房地产周度观察_如何看待房地产行业毛利率变化趋势__22页_603kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告主要分析了2020年中期房地产行业毛利率变化趋势，探讨了行业表现、主要城市成交情况及政策动态，同时指出毛利率下行趋势和房企分化将持续存在。

主要观点

• 行业毛利率趋势：2019年起行业平均毛利率开始下降，2020年中期为 $29.6%$。毛利偏低项目进入结算期是当前毛利率下行的主要原因。
• 毛利率下行原因：2016年中至2018年三季度获取土地的项目整体毛利偏低，对当前结算毛利率带来压力。此外，异地扩张过程中存在禀赋优势难以复制、市场判断偏差及产品溢价能力不足等问题。
• 毛利率分化：收入构成、拿地模式及产品定位是导致房企毛利率分化的重要因素。部分房企通过非开发业务或特色拿地模式实现更高的毛利率。

关键信息

毛利率表现

• 逆周期拿地：龙光集团通过逆周期拿地策略，其土地成本占销售均价比重较低，毛利率高于行业均值。
• 商住协同：宝龙地产通过商住协同模式获取土地，溢价率低，毛利率表现良好。
• 城市更新：佳兆业通过城市更新项目获取土地成本优势，毛利率较高。

数据要点

• 新房成交数据：截至9月4日，42个主要城市新房成交面积环比下降 $3%$，2020年累计成交面积同比下降 $4%$。
• 二手房成交数据：截至9月4日，15个主要城市二手房交易建面环比下降 $11%$，2020年累计交易面积同比下降 $4%$。
• 库存与去化周期：主要城市平均去化周期为10.2个月，环比下降 $2%$。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级。
• 热点城市调控：东莞和杭州继续出台调控政策，而重庆提供购房首付优惠，对行业健康发展有积极影响。
• 结构化机遇：各地不同的政策态度可能为行业带来一定的结构化机遇。

行业表现

地产开发行业

• 本周涨幅：易居企业控股、佳兆业集团、朗诗地产涨幅居前。
• 年初至今涨幅：合生创展集团、建发国际集团、众安集团涨幅居前。

物业管理行业

• 本周涨幅：浦江中国、银城生活服务、永升生活服务涨幅居前。
• 年初至今涨幅：银城生活服务、永升生活服务、宝龙商业涨幅居前。

主要城市成交表现

新房成交

• 成交量：北京、上海、广州、深圳等主要城市新房成交面积环比略降。
• 库存情况：主要城市平均去化周期为10.2个月，环比下降 $2%$。

二手房成交

• 成交量：金华、杭州、苏州等主要城市二手房成交量环比下降。
• 价格指数：一线城市二手房价格指数稳中微升，二线城市略有提升，三线城市缓慢上涨。

政策动态

• 调控政策：东莞、杭州出台限购、限售等政策，重庆提供购房首付优惠。
• 公司动态：正荣地产发行优先票据，朗诗地产拟分拆Landsea Homes上市。

风险提示

• 政策不确定性：行业调控及融资政策可能带来不确定性。
• 宏观经济波动：宏观经济波动可能影响房企经营。
• 疫情控制：疫情控制具有不确定性，可能对行业造成影响。

分析师声明

• 观点声明：分析师观点反映其个人看法，与公司投资银行部无直接或间接联系。
• 利益关系：分析师及/或其助理与报告涉及的上市公司无利益关系。

评级说明

• 行业评级：维持“强于大市”评级。