2022-04-26-港交所-越秀房产信托基金_年度报告2021_259页_32mb

越秀房产基金2021年度总结

核心内容

越秀房产基金（越秀房託）是根据2005年订立的信托契约成立的香港房地产投资信托基金，截至2021年底，其物业组合包括广州、上海、武汉、杭州的九项物业。基金致力于为单位持有人提供稳定的回报，2021年度的分派总额为人民币798,212,000元，每个基金单位分派约0.2451港元，较2020年增长6.9%。基金单位持有人应佔资产净值为4.31港元，较2020年下降2.5%。

主要观点

• 分派政策：根据信托契约，越秀房託须分派至少90%的可分派收入总额，2021年实现了100%分派，且分派金额高于2020年。
• 物业组合：基金持有广州六项商用物业、上海一项、武汉一项、杭州一项，广州资产占比提升至83%，加强了大湾区布局。
• 财务表现：2021年总收入为人民币1,796,686,000元，较2020年增长2.2%；物业收入净额为人民币1,298,399,000元，略有下降1.8%。
• 资产增值：通过资本性改造工程，提升物业价值和租金水平，如国金中心裙楼商场改造、四季酒店系统检修等。
• 市场展望：2022年为“十四五”关键年，中国经济持续复苏，房地产市场进入新一轮调整期，基金将继续优化租户结构，加强资产管理和融资策略。

关键信息

分派

• 2021年末期分派为每个基金单位约人民币0.0985元，即0.1218港元。
• 报告年度每个基金单位分派约人民币0.2451港元，较2020年增长6.9%。
• 收益率约为7.59%，高于2020年的6.07%。

财务摘要

物业组合及出租情况

• 广州：白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦。
• 上海：越秀大厦。
• 武汉：武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心。
• 杭州：杭州维多利商务中心。
• 总可出租面积：803,111.9平方米。
• 整体出租率：92.0%。
• 租金水平：平均租金约为人民币200.9元/平方米/月。

财务回顾

• 收入来源：写字楼、批发及零售商场、酒店及服务式公寓。
• 收入构成：
  • 写字楼：973,345,000元（占54.2%）。
  • 批发商场：259,793,000元（占14.5%）。
  • 零售商场：160,437,000元（占9.0%）。
  • 酒店及服务式公寓：403,111,000元（占22.5%）。
• 主要支出：
  • 物业相关税项：增加24.6%。
  • 折旧及摊销：增加1.8%。
  • 管理人费用：减少1.7%。
  • 信托人费用：减少1.7%。
• 融资情况：通过有担保中期票据置换，降低融资成本至2.25%。

未来展望

• 市场趋势：2022年房地产市场将面临更多挑战，写字楼和零售市场竞争加剧，但整体仍保持稳定。
• 投资策略：继续推进资产增值工程，优化租户结构，提升租金水平。
• 融资管理：加强外汇风险管理，利用对冲工具降低汇率波动影响。
• 经济环境：中国经济持续复苏，广州、上海、武汉、杭州等城市将推动产业升级和消费升级。

董事长报告

• 林德良：越秀房託主席，强调在疫情背景下，基金通过优化管理策略和提升资产价值，实现稳定回报。
• 行业趋势：后疫情时代，房地产行业面临结构调整，但基金凭借优质资产和专业管理，持续吸引优质租户，稳定经营。

附注

• 分派计算：分派以港元支付，基于宣布派息日前五个营业日的人民币兑港元汇率中间价。
• 物业估值：2021年物业组合估值为人民币423.95亿元，较2020年增长22.9%。
• 资产增值：通过一系列资本性改造工程，提升物业价值及租金水平。

投资及理财策略

• 投资策略：2021年完成越秀金融大厦收购，进一步加强大湾区布局。
• 理财策略：保持总借款占总资产比率在40.2%，积极管理利率及汇率风险，引入对冲工具，降低融资成本。

市场回顾

• 写字楼市场：广州、上海、武汉、杭州写字楼市场均受到疫情不同程度的影响，但整体恢复态势良好。
• 零售市场：广州、武汉零售市场新增供应量增加，但空置率仍保持稳定。
• 专业市场：服装专业市场受疫情影响较大，但通过调整定位和营销策略，实现经营稳定。
• 酒店及公寓市场：酒店市场恢复缓慢，但服务式公寓表现较好，全年RevPAR提升。

暂停办理基金单位持有人注册及过户

• 暂停日期：2022年4月13日至4月14日。
• 分派日期：2022年5月26日。
• 分派记录日期：2022年4月13日。

增值策略

• 资产提升：通过资本性改造工程，提升物业价值及租金收益。
• 租户管理：优化租户结构，提升客户粘性，降低空置率。
• 数字化赋能：引入数字化营销手段，提升市场竞争力。

结语

越秀房託在2021年克服了疫情带来的挑战，实现了稳定的收入和分派，同时加强了资产管理和融资策略，为基金单位持有人提供了良好的回报。展望未来，基金将继续优化物业组合，提升资产价值，以应对市场变化和行业挑战。