20220806-兴证国际证券-越秀房产信托基金-00405.HK-底层资产质量优_长期抗风险能力强_5页_580kb

报告摘要

越秀房产信托基金（00405.HK）总结

核心内容概述

越秀房产信托基金（00405.HK）是一家专注于房地产投资的信托基金，其底层资产质量优异，长期抗风险能力较强。2022年8月5日的市场数据显示，公司收盘价为2.79港元，总股本为46.72亿股，总市值为130.34亿港元。基金单位持有人应占净资产为169.74亿元，总资产为443.21亿元，每股净资产为3.63元。从财务表现来看，2022年上半年公司实现了稳定经营，但每单位分派有所下降。

主要观点与关键信息

投资要点

中期业绩符合预期
2022H1，越秀房托实现营业收入9.4亿元人民币，同比增长7.0%；物业收入净额为6.9亿元，同比增长7.6%。整体经营保持稳定，业绩符合市场预期。
每单位应计分派同比下降
2022H1，公司应计分派总额为3.43亿元，同比增长0.8%；但每单位应计分派为8.5港仙，同比下降30.8%。主要原因是公司为收购越秀金融大厦而增发基金单位，导致单位数量增加，从而拉低每单位分派金额。年化分派收益率为5.58%，同比下降0.59个百分点。
越秀金融大厦贡献显著
收购越秀金融大厦后，公司写字楼收入同比增长37.1%，其中越秀金融大厦贡献占比达33%。每单位分派较未含该大厦贡献时增加11.6%。截至2022H1，越秀金融大厦平均出租率为95.5%，续租率为72%，续租租金较上一手增长7.5%。
融资成本控制能力较强
2022H1，公司平均融资成本为2.68%，较2021年末略增0.43个百分点，主要因境外利率市场整体上行。公司通过主动管理到期债务，成功以3.5%利率置换原境内4.31%利率的12.84亿元银行贷款，每年节约融资成本约1000万元，有效平滑市场波动对基金业绩的影响。

我们的观点

公司于2021年末完成对越秀金融大厦的收购，为基金注入新增长动力。2022年受疫情对酒店、购物中心等物业收入的影响，同时公司实施临时租金减免政策，短期业绩面临一定压力。但从长期来看，公司底层物业质量高，经营恢复速度快，融资渠道多元，成本控制能力强，分派率有望维持行业平均水平以上，建议投资者关注。

风险提示

宏观经济增长放缓
物业出租率不及预期
流动性收紧
租赁收入不及预期

财务数据摘要

指标	2019A	2020A	2021A	2022H1
营业收入（百万元）	2,058	1,759	1,797	944
同比增长(%)	1.3	-14.5	2.2	7.0
物业收入净额（百万元）	1,495	1,323	1,298	687
同比增长(%)	1.8	-11.5	-1.8	7.6
NPI Margin(%)	72.6	75.2	72.3	72.8
应计分派总额（百万元）	761	649	798	343
每单位应计分派（港仙）	27.1	22.9	24.5	8.5
年化分派收益率(%)	-	-	-	5.58