2025-04-28-港交所-越秀房产信托基金_年度报告2024_299页_28mb

成就財富 2024年度報告總結

核心內容概覽

越秀房地產投資信託基金（越秀房產基金）是香港上市的房地產投資信託基金，專注於中國內地物業投資，擁有廣州、上海、武漢、杭州及香港的物業組合。報告年度內，越秀房產基金總營業收入約為人民幣20.32億元，同比減少2.7%；全年分派總額約為人民幣31.48億元，同比減少23.2%。基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2.91元，同比增長8.5%。出租率為84.5%，租金單價為人民幣191.9元/平方米/月。

主要觀點

分派政策與表現

• 越秀房產基金根據信託契約，需分派至少90%的可分派收入總額，全年分派比率約為96%。
• 2024年每基金單位分派約0.0680港元，較2023年的0.0924港元有所下降。
• 基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2.91元，較2023年增長8.5%。
• 2024年收益率為7.08%，略低於2023年的7.33%。

財務狀況

• 基金總借款佔總資產比率為47.5%，與50%的上限相比仍有空間。
• 年末總融資年利率為4.16%，較年初下降58個基點。
• 年內平均付息率為4.53%，同比下降7個基點。
• 2024年全年引入超過45億元人民幣貸款，用以置換境外高息貸款，有效降低融資成本。
• 年度匯兑淨虧損為人民幣0.48億元，同比下降。

物業組合與估值

• 截至2024年12月31日，基金擁有10項物業，總建築面積為1,184,156.5平方米，總可出租面積為803,984.1平方米。
• 物業估值為人民幣423.08億元，較2023年微降0.6%。
• 各物業出租率與租金表現不一，其中國金中心出租率為88.0%，白馬大廈出租率達97.1%，為近五年最高。

管理策略與市場表現

• 管理團隊持續推行精益管理和風險控制，優化租戶結構，提升租金回報。
• 寫字樓方面，國金中心成功續約4.2萬平方米，出租率保持在85.3%。
• 白馬大廈通過轉型升級，成功引入多家優質租戶，出租率達97.1%。
• 零售市場方面，維多利廣場客流量增長5%，出租率達96.6%。
• 酒店及公寓方面，四季酒店平均入住率為81.5%，雅詩閣公寓RevPAR競爭指數達140，表現優異。

市場展望

• 2025年全球經濟預計溫和復甦，但地緣政治與貿易政策不確定性增加。
• 中國經濟增長目標預計為5%左右，新質生產力持續培育，成為經濟增長新動能。
• 廣州預計新增寫字樓供應超90萬平方米，租金壓力持續。
• 上海、武漢、杭州等城市產業結構持續優化，科技與創新產業成為重點。

關鍵信息

分派明細

• 2024年分派總額為人民幣314,767,000元，包括資本性金額153,579,000元。
• 2024年中期分派為人民幣0.0371元/單位，全年合計為0.0625元/單位。

財務摘要

• 總營業收入為人民幣20.32億元，同比減少2.7%。
• 物業收入淨額為人民幣14.45億元，同比減少2.1%。
• 年末基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2.91元，同比增長8.5%。
• 年末總借款佔資產比率為47.5%，全年平均付息率為4.53%。

物業組合

• 廣州擁有6項商用物業，包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈。
• 上海、武漢、杭州各有一項商用物業，香港有兩層商用物業。

投資與財務策略

• 管理人積極推行資產增值計劃，全年投入約人民幣3,897萬元進行資本性改造。
• 結合ESG理念，提升物業的節能減碳性能和安全保障水平。
• 為適應市場變化，管理人調整租務策略，引入帶裝修單元，提升產品競爭力。

可持續發展

• 越秀房產基金在多家國際ESG評級機構中表現優異，包括MSCI ESG BB評級、GRESB綠色四星、Sustainalytics ESG低風險評級。
• 管理人持續推動ESG因素融入日常決策，強化企業社會責任，提升企業形象。

未來展望

2025年業務策略

• 寫字樓：繼續優化租戶結構，提升出租率，關注市場動態，靈活調整租金策略。
• 零售與專業市場：推進智慧市場建設，引入新品牌，提升營運效率，強化數字化營運。
• 酒店與公寓：把握入境免簽政策紅利，提升服務品質，穩定長租與短租客戶群體。
• 融資與財務：持續優化債務結構，引入低成本人民幣貸款，降低融資成本與風險。

2025年市場預測

• 廣州寫字樓市場新增供應預計達90萬平方米，租金壓力持續。
• 上海、武漢、杭州等城市將持續推進產業升級與創新，提升經濟活力。
• 2025年越秀房產基金預計繼續為基金單位持有人帶來穩定回報，實現可持續發展目標。

總結

越秀房產基金在2024年面對市場挑戰，通過優化租戶結構、提升物業品質與推動ESG發展，實現相對穩健的經營表現。全年分派總額有所下降，但資本性改造與債務結構優化有效支持基金的長期可持續發展。展望2025年，基金將繼續推行積極穩健的經營與融資策略，把握政策紅利與市場機會，提升資產組合的競爭力與回報能力。