2022-08-30-港交所-春泉产业信托_二零二二年中期报告_71页_20mb

SpringREIT 详尽总结

核心内容

SpringREIT 是一家于2013年11月14日成立的房地产投资信托基金，由春泉资产管理有限公司管理，受托人为德意志信托（香港）有限公司。其基金单位于2013年12月5日首次在香港联合交易所有限公司（联交所）上市。SpringREIT 拥有位于北京CBD的华贸中心1座及2座写字楼，以及位于地下楼层的约600个停车位，并在英国拥有84项独立商业物业。

主要观点

• 核心物业：华贸中心1座及2座写字楼为超甲级写字楼，位于北京CBD战略位置，为北京最大甲级写字楼库的持有者之一。
• 英国组合：包括84项独立商业物业，由Kwik-Fit (GB) Limited租用，租用率100%，租金收入稳定。
• 分派：2022年上半年分派为11.2港仙/单位，分派比率90%，按年增长3.7%。
• 财务表现：2022年上半年收益为267.31百万人民币，净物业收入为202.58百万人民币，净物业收益率75.8%。
• 资产净值：2022年6月30日单位持有人应占资产净值为6,685.28百万人民币，每个基金单位净值为5.29港元。
• 债务融资：总借貸为3,089.40百万人民币，资本负债比率为30.8%。
• 企业治理：SpringREIT 严格遵守联交所证券上市规则及房地产投资信托基金守则，设有合规手册及独立审核委员会。
• 关联交易：与受托人及管理人关联方存在多项租赁及管理服务交易，但均符合豁免条件。

关键信息

财务数据

华贸物业经营情况

• 出租率：2022年上半年平均出租率为96.3%。
• 租金收入：租金收入为243.48百万人民币，环比下降0.7%。
• 租金变化：平均旧货月租为348元/平方米，环比下降0.6%。
• 物业经营开支：物业经营开支为64.43百万人民币，环比下降7.8%。
• 净物业收入：物业收入净额为184.33百万人民币，环比增长1.3%。

英国组合业务回顾

• 出租率：100%。
• 租金收入：约4.55百万英镑。
• 物业经营开支：64.73百万人民币，环比下降7.8%。
• 净物业收入：202.58百万人民币，环比增长0.6%。
• 净物业收益率：75.8%。

交易与管理

• 分派：2022年中期分派为11.2港仙/单位，分派比率90%。
• 回购：2022年上半年回购808,000个基金单位，总代价约2.2百万港元。
• 新发行单位：7,147,979个新基金单位于2022年发行。
• 资产估值：华贸物业估值为8,690百万人民币，英国组合估值为641.82百万人民币。

企业治理

• 管理人：春泉资产管理有限公司，由Mercuria Holdings Co., Ltd.拥有80.4%股权。
• 受托人：德意志信托（香港）有限公司。
• 董事会：由7名成员组成，包括2名执行董事及5名非执行董事，其中3名为独立非执行董事。
• 利益冲突：管理人及受托人与SpringREIT存在关联交易，但已采取措施确保符合合规要求。

关联交易

• 租赁交易：与德意志银行及其关联公司、中德证券等关联方存在租赁交易，涉及金额超过1百万港元。
• 管理服务：与北京华瑞兴贸房地产咨询有限公司等关联方存在物业管理及服务交易。
• 豁免：证交会批准部分关联交易豁免严格遵守披露及单位持有人批准规定。

权益披露

• 管理人权益：截至2022年6月30日，管理人持有28,194,341个基金单位，占已发行单位的1.91%。
• 董事及高级人员权益：马世民、邱立平、林耀坚等独立非执行董事以基金单位形式获得薪酬。
• 其他关联方：包括Mercuria集团、北京国华等。

未来展望

• 经济环境：中国经济面临挑战，但预计将在2022年底恢复增长。
• 物业市场：北京写字楼市场基本面趋于稳定，预计2026年前不会新增供应。
• 英国组合：Kwik-Fit业务稳定，预计带来持续回报。
• 利率与汇率：全球通胀压力上升，SpringREIT采取措施对冲利率风险，应对人民币贬值压力。

总结

SpringREIT 作为一家专注于商业地产的投资信托基金，拥有位于北京CBD的优质物业及英国的稳定租赁组合。尽管面临经济波动及疫情带来的挑战，SpringREIT 通过灵活的租金政策及有效的管理措施，保持了良好的财务表现。同时，SpringREIT 严格遵守企业治理及合规要求，确保关联交易的透明性与合理性。未来，SpringREIT 将继续关注市场动态，确保长期可持续增长。