2021-08-30-港交所-越秀房产信托基金_中期报告2021_91页_2mb

越秀房產基金2021年中期報告總結

核心內容概述

越秀房產基金於2021年中期實現總收入約人民幣881,684,000元，較2020年中期增長6.1%。基金實現淨溢利285,599,000元，較2020年中期扭虧為盈，增幅達234.7%。中期分派總額為340,274,000元，較2020年中期增長6.7%。截至2021年6月30日，基金單位持有人應佔資產淨值為14,564,303,000元，較2020年12月31日微降0.1%。每個基金單位的分派為0.1233港元，較2020年中期增長3.5%。基金單位持有人應佔資產淨值為4.39元，較2020年12月31日下降0.7%。

主要觀點

財務表現

• 收入總額：2021年中期收入總額為人民幣881,684,000元，較2020年中期增長6.1%。
• 淨溢利：2021年中期淨溢利為人民幣285,599,000元，較2020年中期由虧損212,079,000元轉為盈利，增幅達234.7%。
• 分派：2021年中期分派總額為人民幣340,274,000元，較2020年中期增長6.7%，每個基金單位分派為0.1233港元。
• 資產淨值：截至2021年6月30日，基金單位持有人應佔資產淨值為14,564,303,000元，較2020年12月31日下降0.1%。

物業組合

• 越秀房產基金於2021年6月30日擁有8項物業，包括廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、上海越秀大廈、武漢物業及杭州維多利。
• 可出租總面積為632,915.1平方米，其中成熟型物業佔70.4%，成長型物業佔29.6%。
• 整體出租率為93.2%，成熟型物業出租率為94.0%，成長型物業出租率為91.5%。
• 物業組合總估值為人民幣344.88億元，與2020年12月31日持平。

營運表現

• 寫字樓：國金中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀大廈表現穩定，國金中心佔總收入的53.1%。
• 零售商場：維多利廣場出租率達98.7%，為核心商場之一。
• 酒店及服務式公寓：受疫情影響，但四季酒店及國金雅詩閣表現優異，平均出租率及房價均有所提升。
• 管理策略：管理人針對後疫情時代調整租賃政策，加強產業研判，提升租值，並通過區塊鏈營銷平台提高租戶滿意度。

財務回顧

• 收入結構：寫字樓收入為465,108,000元，零售商場收入為81,162,000元，酒店及服務式公寓收入為195,538,000元。
• 費用結構：物業經營開支總額為243,178,000元，較2020年中期增加37.1%。
• 淨溢利：2021年中期淨溢利為285,599,000元，較2020年中期扭虧為盈，增幅達234.7%。
• 財務成本：總融資成本為人民幣213,263,000元，較2020年中期下降54.8%。

融資及資產管理

• 貸款結構：總貸款金額為人民幣14,017,537,000元，佔總資產的38.8%。
• 利率管理：總體年利率為2.47%，較2020年12月31日下降0.54%。
• 對沖措施：管理人已對沖部分外幣貸款及債券，對沖金額達人民幣2,564,610,000元。
• 資產增值：上半年推進多項資產增值工程，包括越秀財富中心、星匯維港購物中心及國金中心的改造項目。

企業管治

• 董事會結構：由8名成員組成，包括4名獨立非執行董事。
• 委員會設置：設立審核委員會、財務及投資委員會、披露委員會、薪酬及提名委員會，各委員會負責不同職能。
• 合規及監察：管理人遵守房託基金守則，並設立合規手則及利益衝突處理程序。

關連人士交易

• 主要租戶：包括管理人的聯營公司及關聯方，如怡城、興業、鵬煒貿易及悅秀智訊。
• 租賃交易：涉及多個物業，如城建大廈、財富廣場、國金中心、越秀大廈、武漢物業及杭州維多利，其中部分租賃由關連方進行。

關鍵信息

• 疫情影響：廣州疫情反覆對零售及酒店業態造成一定衝擊，但管理人通過優化策略及強化營運，有效化解風險。
• 市場趨勢：各城市經濟穩步復蘇，但租金受市場供需影響仍處於下行趨勢。
• 未來展望：預計下半年市場競爭加劇，但基金將通過積極的租務策略及資產增值措施，繼續為單位持有人帶來穩定回報。
• 分派政策：管理人將報告年度的全部可分派收入分派給基金單位持有人，並有權酌情作出額外分派。
• 基金單位：截至2021年6月30日，已發行3,319,228,131個基金單位，並計劃在2023年底前發行所有遞延基金單位。

結論

越秀房產基金在2021年中期成功扭虧為盈，並實現分派增長。管理人通過有效的租務策略及資產增值措施，提升了物業組合的價值及經營表現。儘管疫情對部分物業造成影響，但基金在多個城市表現穩健，並在未來展望中保持謹慎樂觀的態度。