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越秀房产信托基金（00405.HK）研究报告总结

核心内容

越秀房产信托基金（00405.HK）于2018年8月7日发布了一份研究报告，重点分析其2018年上半年的经营业绩、分派收益及债务管理情况，同时对投资风险进行了提示。

主要观点

• 经营业绩稳健：2018年上半年，越秀房托实现营业收入10.0亿元人民币，同比增长10.3%；物业收入净额为7.3亿元，同比增长12.7%。尽管税后净利润同比下降38.7%，但主要由于汇率波动导致的汇兑亏损（1.3亿元）。
• 分派收益丰厚：2018年中期分派4.24亿元，同比增长7.2%；每基金单位派发额为0.16港元，分派收益率为3.06%，年化分派收益率超过6%，显示出其在弱市中的稳定收益能力。
• 债务管理主动：越秀房托抓住融资窗口期，成功发行4亿美元4.75%的中期票据，平均融资成本提升至3.9%，债务结构合理，人民币、美元和港币占比分别为21%、44%和35%。一年内到期债务占比为15%，比重较小。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2018H1为10.0亿元，同比增长10.3%。
• 物业收入净额：2018H1为7.3亿元，同比增长12.7%。
• NPI margin：72.5%，同比上升1.6个百分点。
• 税后净利润：2018H1为6.2亿元，同比下降38.7%。
• 分派收益：2018年中期分派4.24亿元，同比增长7.2%。
• 每基金单位派发额：0.16港元，同比增长3.5%。
• 分派收益率：3.06%（上半年），年化分派收益率超过6%。

物业项目情况

• 物业数量：共8个，其中广州6个，上海和武汉各1个。
• 武汉物业：2017年12月收购，权益比例为67%。2018H1出租率为68%，较2017年末提升17个百分点；不含税单价为77.2元/平米/月，较年末提升2.7元。
• 出租率：除武汉物业外，其余7个项目的平均出租率为98%。
• 租约份数：合计1834份，较上年末增加32份。

债务结构

• 融资成本：2018年6月平均融资成本为3.9%，较2017年末上升0.7个百分点。
• 债务构成：人民币、美元和港币分别占比21%、44%和35%。
• 短期债务：一年内到期债务占比为15%，比重较小。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 物业出租率不及预期
• 流动性收紧
• 租赁收入不及预期

投资建议

越秀房托在2018年上半年表现出稳健的经营业绩和丰厚的分派收益，其资产增值有效抵御了人民币贬值风险，具备良好的防守性。建议投资者关注其在弱市中的稳定表现。

分析师信息

• 分析师：宋健
• 联系方式：songjian@xyzq.com.cn
• 执业资格：中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格
• SFC编号：BMV912
• SAC编号：S0190518010002

报告结构

• 投资评级说明：报告中的投资建议分为股票评级和行业评级，评级标准基于报告发布日后12个月内公司股价或行业指数相对相关市场代表性指数的涨跌幅。
• 信息披露：公司履行了必要的信息披露义务，客户可通过官网查询静默期安排和关联公司持股情况。
• 法律声明：本报告仅供客户参考，不构成买卖建议，不保证信息准确性，不承担法律责任。

总结

越秀房托在2018年上半年展现出稳健的经营能力和良好的分派收益，尽管受汇率波动影响，净利润有所下降，但其资产增值和稳定的现金流使其在市场中具备较强的防御性。公司积极管理债务结构，合理利用融资窗口，提升财务灵活性。投资者可关注其在弱市中的表现，但需注意宏观经济变化、出租率波动及流动性风险。