2023-08-30-港交所-越秀房产信托基金_中期报告2023_91页_2mb

越秀房产基金2023年中期报告总结

核心内容概述

越秀房产基金在2023年上半年实现了经营收入的显著增长，尽管面临经济复苏缓慢和市场供应增加的挑战。整体出租率维持在84.0%，收入总额为人民币10.61亿元，较2022年同期增长12.4%。基金单位持有人应佔资产净值为人民币156.64亿元，较2022年同期下降2.7%。中期分派金额为人民币2.61亿元，对应每个基金单位约0.0590港元，较2022年同期下降23.8%。

主要观点

• 财务表现：2023年上半年收入总额增长12.4%，但净亏损较2022年同期有所改善，达到人民币8,754.9万元。
• 分派政策：管理人将全部可分派收入分配给基金单位持有人，分派收益率为7.07%。
• 资产估值：截至2023年6月30日，资产组合总估值为人民币424.34亿元，较2022年12月31日增长0.2%。
• 市场环境：国内经济逐步复苏，但各城市市场表现不一，广州、上海、武汉、杭州等主要城市市场面临租金下行压力和空置率上升挑战。
• 经营策略：管理人通过优化租户结构、创新运营模式、提升资产价值及加强汇率对冲，以应对市场波动，确保基金稳定运营。
• 融资结构：基金总借款占总资产的48.2%，低于REIT守则规定的50%上限。通过人民币贷款置换部分外币贷款，降低融资成本。
• 员工管理：基金通过附属公司运营，雇用542名员工负责酒店和公寓业务，未直接雇用员工。

关键信息

财务业绩

资产组合

• 物业数量：共10项物业，总产权面积1,184,156.5平方米，可供出租面积803,984.1平方米。
• 物业分布：
  • 广州：白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦。
  • 上海：越秀大厦。
  • 武汉：武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心。
  • 杭州：维多利商务中心。
  • 香港：越秀大厦17楼及23楼。
• 出租率：整体出租率为84.0%，较2022年同期下降4.8%。

各物业表现

融资与负债情况

• 总借款：人民币219.22亿元，占总资产的48.2%。
• 贷款结构：
  • 人民币贷款：419.69亿元（占比19.1%）。
  • 港元贷款：148.40亿元（占比67.7%）。
  • 美元贷款：28.86亿元（占比1.3%）。
• 融资成本：平均付息成本率4.19%，较2022年同期有所上升。
• 汇率对冲：对冲外币贷款及债券金额约人民币54.55亿元，有效控制汇率风险。

资产增值策略

• 改造项目：国金中心写字楼公共区域灯槽电线更换、四季酒店后勤区域地面翻新、上海越秀大厦监控系统改造等。
• 收益提升：通过优化租户结构、创新营销策略，实现租金和收入增长。

投资与理财策略

• 投资方向：持续寻找一线及强二线城市核心区域优质商业项目。
• 理财政策：维持稳健的理财策略，通过人民币贷款置换部分外币贷款，降低融资成本。
• 利率与汇率管理：关注利率变化，采用外汇对冲工具控制外汇风险。

前瞻展望

• 市场趋势：全球经济由新兴科技和新型产业带动，中国进入恢复性增长阶段，预计未来将转向扩张性增长。
• 物业市场：广州甲级写字楼市场预计年内还有43.4万平米供应，租金承压；上海写字楼市场供应高峰预计在下半年，租金可能温和回升；武汉写字楼市场新增供应将导致空置率上升；杭州市场预计租金稳步回升。
• 未来策略：继续优化租户结构，提升资产价值，拓展融资渠道，加强精细化运营。

总结

越秀房产基金在2023年上半年展现出良好的经营恢复能力，收入总额实现增长，尽管面临市场供应增加和租金下行的压力。通过积极的资产增值措施和灵活的融资策略，基金有效控制了财务风险并提升了资产价值。展望未来，基金将继续优化租户结构，提升运营效率，并把握市场机遇，为基金单位持有人带来稳定回报。