同策房产咨询-20170109上海市场周报_16页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2017年01月02日——2017年01月08日）

核心内容概述

2017年新年首周，上海房地产市场整体呈现“量跌价涨”的态势，商品住宅、公寓、别墅、商业和办公市场均出现成交量与供应量的下滑，但部分品类如商品住宅和公寓均价有所上涨。同策咨询研究部指出，市场整体处于调控影响下，未来可能会出现价格调整，尤其是中高端楼盘及外环沿线“地王”区域。

主要观点

市场整体趋势：商品住宅成交量环比大幅下滑52%，但均价上涨6%；公寓成交量和供应量同步下滑，均价上扬11%；别墅成交量环比下滑37%，均价下跌20%；商业成交量下滑9%，均价下跌41%；办公市场成交量下滑44%，均价下跌42%。
调控影响：2016年上海三次调控政策旨在打压投资性购房和房企杠杆，导致市场去化周期扩大，预计2017年上半年会进一步回升至12个月以上，部分楼盘可能在年中出现价格下调。
区域热点：郊环外板块成为市场关注焦点，尤其是金山亭林、青浦赵巷、南汇临港新城等区域，因地王和配套完善而吸引购房者。

关键信息

商品住宅市场

周末新开盘项目：
- 澜庭：郊环外金山新城，推出约79、92平米房源，100多套，报价1.9万元/平米，无优惠，去化6成。
- 尚汇豪庭：内环田林，推出约99、132、152平米房源，200余套，报价8.8-9.0万元/平米，开盘当天有优惠，售罄。
- 保利建工西郊锦庐：外郊环赵巷，推出109-125平米叠加别墅，68套，报价4.9万元/平米，无优惠，去化6成。
成交结构：
- 90平米以下和90-120平米房源为主流，去化430套，占六成。
- 300-500万元总价房源占比33.10%，为本周成交主力。
- 3-5万元/平米均价段房源去化超全市4成。

公寓市场

供应与成交：
- 供应量9.37万平米，环比下降17%；成交量7.69万平米，环比下降54%。
- 成交均价41366元/平米，环比上涨11%。
热销项目：
- 碧桂园雅苑：南汇临港新城，网签95套，成交面积8879平米，均价25808元/平米。
- 华贸东滩花园鹭湖郡：崇明陈家镇，联排别墅去化7套，成交面积1002平米，均价28275元/平米。
市场分析：
- 郊环外项目占据榜单半壁江山，受地王和政府支持影响，购房者选择逐渐扩散至郊环外区域。
- 酒店式公寓供应量为0，但成交量和均价均下滑，预示政策可能收紧。

别墅市场

供应与成交：
- 供应量0.18万平米，环比无变化；成交量1.62万平米，环比下降37%。
- 成交均价36438元/平米，环比下降20%。
热销项目：
- 独栋别墅：绿城玫瑰园二期（B地块），成交面积521平米，均价57261元/平米。
- 联排别墅：东滩花园（陈家镇滨江生态国际社区商品住宅四期B区），去化7套，成交面积1002平米，均价28275元/平米。
市场分析：
- 郊环外项目仍具吸引力，但受调控影响，市场博弈将持续至2017年中。
- 部分中高端楼盘及外环沿线“地王”区域可能率先降价。

商业市场

供应与成交：
- 供应量1.36万平米，环比下降74%；成交量5.19万平米，环比下降9%。
- 成交均价14764元/平米，环比下降41%。
热销项目：
- 上海服装机械城一期：金山枫泾，网签280套，成交面积19511平米，均价4398元/平米。
市场分析：
- 商业市场整体低迷，但部分区域如金山枫泾因政府支持和配套完善而表现较好。
- 酒店式公寓项目供应减少，价格下行，预计政策将收紧。

办公市场

供应与成交：
- 供应量0万平米，环比下降100%；成交量8.35万平米，环比下降44%。
- 成交均价29120元/平米，环比下降42%。
热销项目：
- 绿地星光耀广场：闸北大宁，成交面积36054平米，均价25070元/平米。
市场分析：
- 办公市场整体低迷，酒店式公寓项目供应减少，政策可能收紧。
- 同策咨询研究部指出，酒店式公寓可售余量已连续五个月跌入百万方，调控措施可能出台。

案例分享：招商中环华府

项目概况：
- 物业地址：宝山环镇北路文海路路口。
- 开盘时间：预计2017年1月中旬。
- 占地面积：58778平米，建筑面积129000平米。
- 容积率：2.20，绿化率35%。
- 物业费：2.50元/平米·月。
户型设计：
- 加推97-117平米房源，86平米2房、128平米3房为主流。
- 精装空间全面升级，适合刚需及改善型客户。
交通配套：
- 毗邻上海大学，近轨交7号线上海大学站，规划中15、20号线与中环线、外环线、南北高架交汇。
商业配套：
- 周边有沃尔玛、家乐福、宜家等成熟商业配套，未来区域生态和商业面积较大。

总结

2017年新年首周，上海房地产市场整体表现低迷，成交量普遍下降，但部分品类如商品住宅和公寓均价有所上涨。郊环外板块因地王和配套完善成为市场热点，但受调控影响，市场博弈将持续至2017年中，部分中高端楼盘可能率先降价。招商中环华府作为性价比高的项目，受到市场关注，其户型设计和交通配套是主要卖点。同策咨询研究部将持续发布市场动态，并通过微信公众号与公众交流。

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