2018-地产融资深度解读之一_如何识别地产公司表外信托融资_13页-1mb

地产公司表外信托融资深度解读总结

核心内容

本文从多个角度分析了地产公司表外信托融资的动机、形式、识别方法及其合理性，旨在帮助投资者更准确地识别和评估地产公司的表外融资行为。

主要观点

1. 表外融资的动机

• 金融机构层面：表外融资是金融创新的一种形式，用于规避监管，提高融资灵活性。
• 企业层面：部分地产公司通过表外融资隐藏负债，美化财务报表，降低杠杆率，提升ROE。

2. 表外融资难以识别的原因

• 财务报表披露的局限：非并表项目的构成复杂，无法准确区分融资与投资。
• 表外融资主体与上市主体脱节：融资结构复杂，难以直接关联。
• 信托业保障基金与劣后级信托的披露非强制性：导致投资者难以全面掌握表外融资规模。

关键信息与识别方法

1. 表外融资为何以信托为主

• 牌照优势：信托牌照允许其横跨资本市场、货币市场和实体经济，融资方式多样。
• 天然通道：事务管理类信托可作为合法资金通道，实现多种融资方式。
• 机构认证：信托属于银监会管理的正规金融机构，相比私募更具合法性。

2. 表外融资信托的常见形式

名股实债模式

• 受让项目公司超过50%的股权，实现项目公司出表。
• 公司主体作为劣后投资人，承担实际增信责任。
• 优先级与劣后级比例通常为2:1。
• 通过“其他应收款”中的信托业保障基金倒推，可估算表外融资规模。

有限合伙与类基金模式

• 架构更复杂，出表更隐蔽。
• 资金仍通过信托通道投放，集合信托作为优先级LP。
• 理论上难以追查，但实际仍存在表外融资的痕迹。

3. 表外融资的识别方法

思路1：信托业保障基金倒推

• 信托业保障基金 = 资金信托存量金额 × 1%（需剔除劣后部分）。
• 通过该科目反推实际信托融资规模，再与公司披露的信托融资额对比，识别表外融资。

思路2：其他非流动资产中的劣后级信托

• 认购劣后级信托通常由项目公司实际担保方（如上市公司）完成。
• 通过“其他非流动资产”科目识别劣后级信托，可辅助判断表外融资规模。

思路3：现金流量表中的支付

• 通过“支付的其他与筹资活动有关的现金”科目识别表外融资到期情况。
• 少数股权回购价款通常反映表外融资项目的到期。

独创性与局限性

独创性

• 提出通过信托业保障基金、劣后级信托认购、现金流量表等三个维度识别表外融资。
• 强调表外融资与财务报表之间的关联，提供了一种从财务数据中挖掘表外融资的思路。

局限性

• 表外融资的识别依赖非强制性披露信息，存在信息不完整和不准确的问题。
• 实际数字与测算结果可能存在偏差，无法完全反映真实情况。

长远观点

• 表外融资的合理性：表外融资在一定程度上有助于企业优化融资结构，提升资金使用效率。
• 表外融资的战略意义：随着地产类ABS业务的发展，非标表外融资可能逐步标准化，成为金融创新的一部分。
• 偿债能力分析的建议：表外融资难以准确测算，不应成为偿债能力分析的重点，应更关注企业现金流和金融机构支持情况。

附：分析师与研究助理简介

• 杨柳：策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，专注于A股投资策略、宏观经济政策和新兴产业发展方向。
• 王嵩：浙江大学会计学硕士，原中建投信托资深信托经理，对地产投融资有深度见解。
• 由子沛：同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，曾就职于中信证券。

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