20180628-华创证券-房地产行业重大事项点评_海外债新政点评_新政限制新增_借新还旧仍可_并非叫停_海外债占资金来源2_占比不大_4页_401kb

行业重大事项点评总结

核心内容概述

本文档由华创证券研究所发布，主要分析2018年6月27日中国发改委发布的关于规范企业举债的政策，特别是针对房地产企业境外发债（海外债）的限制措施。分析指出，该政策并非全面叫停海外债发行，而是对新增融资和资金用途进行限制，同时保留了借新还旧的渠道，有助于控制债务风险。

主要观点

1. 新政并非叫停海外债发行

   • 政策限制新增海外债用于境内房地产项目及补充运营资金，但允许借新还旧以避免债务违约。
   • 厂商仍可利用已获批但未发行的海外债额度，海外债融资渠道不会被关闭。

2. 海外债在房企资金来源中占比不高

   • 2017年房地产开发资金来源为15.6万亿元，其中新增海外债为3,129亿元，占比仅2.0%。
   • AH20家房企有息负债中美元债平均占比为11%，其中A股平均7%，H股平均15%。

3. 销售回款与境内融资是房企扩张的主要资金来源

   • 销售回款占资金来源的50%，是净新增资金的主要来源。
   • 境内融资渠道如公司债、ABS、中票等仍有新增，但门槛提高，导致融资集中度上升。

4. 融资、拿地与销售集中度提升

   • 融资集中度从2015年的25%提升至2017年的33%。
   • 拿地集中度从14%提升至46%。
   • 销售集中度从11%提升至18%。
   • 这些变化推动头部房企销售增长，进一步巩固行业地位。

5. 投资建议：继续看多龙头房企

   • 维持对房地产行业的“推荐”评级，认为行业指数有望超越基准指数5%以上。
   • 推荐关注龙头房企：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团。
   • 二线房企推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

6. 风险提示

   • 房地产市场下行风险。
   • 房地产政策可能继续超预期收紧。

关键信息

• 政策背景：发改委发布新政，规范企业举债资质与资金投向，加强外债风险预警。
• 政策影响：
  • 限制新增海外债用于房地产项目及补充运营资金。
  • 允许借新还旧，保留存量额度。
• 行业数据：
  • 房地产开发资金来源中，海外债占比仅2.0%。
  • AH20家房企美元债平均占比11%，其中A股7%，H股15%。
• 资金来源趋势：
  • 销售回款占比高，成为主要净新增资金来源。
  • 境内融资渠道门槛提升，融资集中度上升。
• 投资建议：
  • 推荐龙头房企，关注其销售与市场地位的提升。
  • 保持对行业的“推荐”评级。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券）
• 助理研究员：
  • 鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入）
  • 曹曼（同济大学管理学硕士，2017年加入）
  • 邓力（哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入）

联系方式

投资评级体系

行业评级：

• 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上
• 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%-5%之间
• 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上

分析师声明

分析师在本报告中发表的观点和建议准确反映其个人判断，对其他券商的类似研究报告不承担任何责任。

免责声明

• 本报告仅供华创证券客户使用。
• 所有数据来源可靠，但不保证其准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成具体投资建议。
• 未经许可，不得复制、引用或修改本报告内容。