20210209-城市测量师行-房地产_存量市场_2020年上海住宅交易市场_7页_1mb

2020年上海住宅交易市场总结

核心内容

2020年上海二手住宅交易市场呈现明显回暖趋势，全年成交29.9万套，同比增加25.7%，创近四年新高。市场行情逐步复苏，房价上涨，成交均价首次突破4万元/平方米，RVMS均价也达到历史高位。尽管疫情初期对市场造成一定影响，但随着疫情缓解，购房需求集中释放，市场迅速反弹。年末因学区房热度及房源紧张，成交量显著提升，但2021年初成交量可能因银行放贷速度放缓和房源不足而有所下滑。

主要观点

• 市场整体回暖：2020年上海住宅交易市场整体表现优于2019年，成交量和价格均有所提升。
• 疫情未影响市场：疫情初期虽导致一季度成交量较低，但后期购房需求迅速释放，市场迅速回暖。
• 学区房推动价格上涨：后半程因“初中学区热”和民办摇号政策，学区房需求激增，推动整体价格上行。
• 成交结构变化：70-120平方米户型成交份额达到近六年最高，置换需求成为市场主导力量。
• 中介市场格局变化：德佑房地产稳居中介成交榜首，菁英房地产因品牌合并排名上升，非中介成交占比下降，反映市场规范化趋势。

关键信息

成交量与价格走势

• 2020年全年成交29.9万套，同比增加25.7%，较2017年增加100%。
• 成交均价首次突破4万元/平方米，RVMS均价达到历史高位。
• 一季度成交量仅为3万套，但二季度开始强势反弹，年末出现明显翘尾。

环线成交结构

• 外环线内外成交份额各占一半，与上年基本相同。
• 内环内区域成交量同比增加32%，远高于全市26%的增幅，主要受学区房集中及动迁户购房影响。
• 外郊环区域成交量增幅也略高于全市平均，因配套商品房集中登记成交。

板块表现

• 成交套数排名前10的板块与2019年重合度达九成。
• 金桥板块继续位列第一，周康板块因轨道交通和配套商品房成交增加，排名提升。
• 宝山罗店板块是唯一新上榜的板块，成交同比增幅超过80%。

房价结构

• 70平方米以下户型成交份额明显下降，70-120平方米户型成交份额升至51.6%，为近六年最高。
• 总价段方面，330万以下各分段成交量下降，200万以下物业成交份额不足30%，百万总价房源成交份额降至5%。
• 总价不足100万的房源进一步减少，反映市场整体上行趋势。

中介市场变化

• 德佑房地产保持中介成交第一，菁英房地产因与太平洋房屋合并排名第二。
• 中原物业和我爱我家房地产分别时隔四年和五年再次进入中介成交榜。
• 非中介成交占比下降，结束三年榜首，反映市场规范化和中介行业洗牌。

总结与展望

• “房住不炒”政策持续影响上海房地产市场，2020年市场在政策执行下逐步回暖。
• 学区房成为后半程市场爆发的主要驱动力，但非学区区域价格尚未全面回升。
• 2021年可能出台更多调控措施，重点抑制新房市场和学区房过热，同时加强中介行为监管和金融端管控，以促进市场健康稳定发展。

（备注：2020年12月数据均为预估值）