20200622-华泰证券-非住宅物业管理专题报告之三_出圈城市服务_迈向星辰大海_35页_2mb

房地产行业深度研究报告：城市服务成为非住宅物管前沿战场

核心观点

• 城市服务成为非住宅物业管理的重要拓展方向，是提升行业增长韧性的重要手段。
• 物管公司与政府合作，提供精细化、一体化的城市服务解决方案，符合双方诉求。
• 重点推荐招商积余与新大正，因其在非住宅物管领域的前瞻布局和竞争优势。

城市服务概述

城市服务是新型城镇化建设的关键一环，物管公司通过其在社区管理方面的经验，拓展至城市公共空间，提供包括环卫、绿化、设施管理、秩序协管等服务。这不仅满足了物管公司对规模和密度的诉求，也为政府提供了更高效的治理方案。

物管公司进军城市服务的动因

1. 业务重叠与延展便利：城市服务与现有物业管理业务在服务对象和服务内容上有高度重合，便于业务延伸。
2. 满足规模扩张诉求：城市服务项目合同金额大、合同期限稳定，有利于物管公司发挥规模效应。
3. 增值服务与科技赋能：物管公司可利用其现有资源，通过科技手段提升城市管理效率，拓展增值服务。

政府引入城市服务的动因

1. 组织架构问题：传统城市治理存在“九龙治水”、条块分割等问题，影响治理效率。
2. 激励机制问题：地方政府以“不出错”为目标，缺乏主动治理动力，城市服务可提供更积极的管理方式。
3. 治理能力问题：政府预算有限，城市服务可提供专业、稳定的服务，提升治理效果。

城市服务模式与案例

万科物业

• 模式：以“城市空间整合服务”为核心，包括社区综合服务、城市运营服务、产城运营服务。
• 布局：主要布局一二线城市新区，如珠海横琴、雄安新区等。
• 服务内容：涵盖环卫、绿化、基础设施养护、智慧平台建设等。
• 案例：珠海横琴新区项目，中标金额达3亿元/年。

碧桂园服务

• 模式：以“城市共生计划”为突破口，提供环卫服务、绿化养护、智慧平台建设等。
• 布局：主要布局三四线城市，如开原、寿阳等。
• 服务内容：包括道路清扫、垃圾清运、绿化养护、冬季除雪、智慧平台建设等。
• 案例：开原市项目，中标金额3.11亿元，服务期10年。

保利物业

• 模式：以“镇兴中国”为核心，探索长三角小镇的全域管理模式。
• 布局：主要布局嘉善县西塘景区、天凝镇等。
• 服务内容：包括景区管理、交通维护、垃圾清运、公共设施管理等。
• 案例：西塘景区项目，合同金额1365万元；涧西区项目，中标金额2699万元。

招商积余

• 模式：以“城市运营板块”为核心，主要布局城市新区，如三亚崖州湾、青岛即墨经济开发区。
• 布局：聚焦城市新区，拓展机会型项目。
• 服务内容：包括市政管理、社区政务、综合保障、应急响应等。
• 案例：三亚崖州湾科技城项目，中标金额6239万元/年。

市场空间与盈利潜力

• 市场规模：2019年我国市政环卫市场规模达3171亿元，其中第三方市场化规模1422亿元。
• 盈利能力：2019年主要环卫上市公司净利率在8%-13%，ROE在13%-16%，具有吸引力。
• 模式优势：政府采购类市政环卫项目与物业管理模式相似，具备轻资产、持续现金流的特性。

风险提示

• 疫情发展不确定性
• 城市服务拓展不及预期
• 规模扩张带来的管理风险
• 并购整合风险
• 人工成本上涨风险

投资建议

• 重点推荐招商积余：作为非住宅物管央企旗舰，具备较强的品牌影响力和资源整合能力。
• 关注新大正：在渝派第三方非住宅物管领域表现突出，有募集资金投向市政环卫，年内或有项目落地。

结论

城市服务是物管行业拓展的重要方向，有助于提升行业增长韧性。随着政府对城市治理的重视，物管公司有望在该领域持续发展，投资者应关注具备前瞻布局和竞争优势的头部企业。