非住宅物业管理专题报告_升维新模式_掘金新蓝海_67页_4mb

非住宅物业管理行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦非住宅物业管理行业，分析其市场空间、发展趋势及未来发展方向，指出该领域将成为物业管理行业的重要新赛道。

市场规模与发展趋势

• 市场规模：2018年我国非住宅物管市场规模为2941亿元，占基础物业服务收入的52%。预计至2025年，市场规模有望超过8000亿元。
• 发展趋势：随着城镇化率提升和居民收入增长，物业管理市场持续扩大。非住宅物业因其高门槛、高服务需求和高盈利能力，成为物管企业拓展的重要方向。

主要观点

1. 市场空间广阔：非住宅物业管理覆盖商办物业、公共建筑、城市公共空间等，发展潜力大。
2. 服务模式升级：从单一服务向集成服务转变，从基础服务向高附加值服务发展。
3. 证券化提速：物管公司加速证券化，非住宅物管运作案例增多，推动行业整合。
4. 龙头公司发展路径：通过资本运作和并购拓展业务，从“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”。
5. 投资建议：建议关注中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展等具备非住宅物管拓展能力的企业。

关键信息

非住宅物业分类

• 商办物业：包括写字楼、商业及产业园区等。
• 公共建筑：如学校、医院、政府机关大楼等。
• 城市公共空间：如道路、桥梁、绿化带等市政设施。

非住宅物业管理特点

• 高门槛：服务内容多样，对管理能力和专业素质要求高。
• 分散竞争：行业格局复杂，多数公司专注于某一领域。
• 高盈利能力：非住宅物业费高于住宅，收缴率也更高。
• 增值服务潜力大：可提供资产管理、设施管理、集成服务等增值服务。

非住宅物管龙头案例

• 世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期，以设施管理为核心，实现全球化发展。
• 爱玛客：深耕美国市场，注重资本运作和并购扩张，提供集成设施管理服务。
• 欧艾斯：聚焦大客户战略，自营传统服务，集成服务发展迅速。

非住宅物管发展路径

• 商办物业管理：以资产管理和设施管理为方向，实现全产业链发展。
• 公共服务物业管理：以集成服务为核心，提供一站式服务输出。
• 专注外包服务：在特定领域成为标杆，提供专业化服务。

投资建议

• 关注企业：中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展等具备非住宅物管拓展能力的企业。
• 未来趋势：非住宅物管市场将成为重要蓝海，建议长期关注。

风险提示

• 管理风险：多元化服务和收并购带来的管理挑战。
• 国内外差异：海外经验对国内的借鉴性有限。
• 政策风险：社保政策不确定性带来的成本上涨风险。

图表概览

• 图表1：非住宅物业的分类
• 图表2：我国城镇化率
• 图表3：我国城镇居民人均可支配收入
• 图表4：全国物业管理行业管理规模和同比增速
• 图表5：全国物业管理行业经营收入和同比增速
• 图表6：2018年500强物管企业管理面积业态分布
• 图表7：2018年500强物管企业基础物业服务营收业态分布
• 图表8：2018年500强物管企业布局各业态的企业数量占比
• 图表9：2019年各业态物业管理服务领先企业
• 图表10：2018年500强物管企业分业态平均物业费
• 图表11：2018年500强物管企业分业态平均物业费收缴率
• 图表12：2018年500强物管企业收入结构
• 图表13：2018年500强物管企业成本结构
• 图表14：2018年部分物管公司盈利能力对比
• 图表15：2018年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比
• 图表16：2018年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比
• 图表17：上市物业管理公司非住宅物业布局情况
• 图表18：2018年500强企业增值服务营收和净利润占比
• 图表19：百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率
• 图表20：2018年部分上市物管公司增值服务收入占比
• 图表21：2018年百强物管公司增值服务收入来源
• 图表22：我国物管公司上市情况
• 图表23：保利物业非住宅项目营收占比
• 图表24：保利物业非住宅项目在管面积占比
• 图表25：招商物业城市综合运营模式
• 图表26：2018年以来部分百强物管公司收并购案例
• 图表27：全国商品房竣工面积和同比增速
• 图表28：全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值
• 图表29：2025年我国非住宅物管市场规模测算
• 图表30：2017年末全国各类建设用地面积
• 图表31：百强物管企业管理面积和市占率
• 图表32：百强物管企业营业收入和市占率
• 图表33：500强企业细分业态覆盖度
• 图表34：管理面积低于100万平的500强细分业态布局企业占比
• 图表35：物业收入低于5000万元的500强细分业态布局企业占比
• 图表36：全国商品房新开工面积：写字楼
• 图表37：全国商品房竣工面积：写字楼
• 图表38：全国商品房新开工面积：商业
• 图表39：全国商品房竣工面积：商业
• 图表40：部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌
• 图表41：2018年500强企业写字楼物业管理面积区间段分布
• 图表42：2018年500强企业写字楼物业服务收入区间段分布
• 图表43：2018年500强企业写字楼管理面积城市能级分布
• 图表44：2018年500强企业写字楼各城市能级物业费情况
• 图表45：2018年500强企业写字楼各收费形式物业费情况
• 图表46：百强企业写字楼平均管理面积
• 图表47：百强企业写字楼平均物业服务收入
• 图表48：2018年500强企业商业物业管理面积区间段分布
• 图表49：2018年500强企业商业物业服务收入区间段分布
• 图表50：2018年500强企业商业管理面积城市能级分布
• 图表51：2018年500强企业商业各城市能级物业费情况
• 图表52：2018年500强企业商业各收费形式物业费情况
• 图表53：百强企业商业平均管理面积
• 图表54：百强企业商业平均物业服务收入
• 图表55：全国工业用地成交总建面
• 图表56：2018年500强企业产业园区物业管理面积区间段分布
• 图表57：2018年500强企业产业园区物业服务收入区间段分布
• 图表58：2018年500强企业产业园区管理面积城市能级分布
• 图表59：2018年500强企业产业园区各城市能级物业费情况
• 图表60：2018年500强企业产业园区收费形式分布
• 图表61：2018年500强企业产业园区各收费形式物业费情况
• 图表62：百强企业产业园区平均管理面积
• 图表63：百强企业产业园区平均物业服务收入
• 图表64：全国各级各类公办和民办学校数量
• 图表65：2017年不同类别医院数量
• 图表66：2018年500强企业学校物业管理面积区间段分布
• 图表67：2018年500强企业学校物业服务收入区间段分布
• 图表68：2018年500强企业学校管理面积城市能级分布
• 图表69：2018年500强企业学校各城市能级物业费情况
• 图表70：2018年500强企业学校各收费形式物业费情况
• 图表71：百强企业学校平均管理面积
• 图表72：百强企业学校平均物业服务收入
• 图表73：全国医院数量
• 图表74：2018年500强企业医院物业管理面积区间段分布
• 图表75：2018年500强企业医院物业服务收入区间段分布
• 图表76：2018年500强企业医院管理面积城市能级分布
• 图表77：2018年500强企业医院各城市能级物业费情况
• 图表78：2018年500强企业医院各收费形式物业费情况
• 图表79：百强企业医院平均管理面积
• 图表80：百强企业医院平均物业服务收入
• 图表81：全国城镇固定资产投资
• 图表82：艺术馆、图书档案馆、体育馆固定资产投资
• 图表83：2018年500强企业公共场馆管理面积区间段分布
• 图表84：2018年500强企业公共场馆服务收入区间段分布
• 图表85：2018年500强企业公共场馆管理面积城市能级分布
• 图表86：2018年500强企业公共场馆各城市能级物业费情况
• 图表87：2018年500强企业公共场馆各收费形式物业费情况
• 图表88：百强企业公共场馆平均管理面积
• 图表89：百强企业公共场馆平均物业服务收入
• 图表90：万科商企服务业务概述
• 图表91：万科物业珠海横琴新区“城市物业”模式的具体业务
• 图表92：设施管理的具体服务范畴
• 图表93：设施管理涵盖的物业业态
• 图表94：设施管理行业的发展历程
• 图表95：设施管理全球市场规模
• 图表96：2017年设施管理市场规模在全球主要区域的分布情况
• 图表97：2017年中国设施管理市场规模及结构
• 图表98：2017年全球与中国设施管理行业比较
• 图表99：房地产五大行简介
• 图表100：世邦魏理仕主要业务和服务业态类型
• 图表101：世邦魏理仕发展历程
• 图表102：世邦魏理仕基于全产业链的业务组合
• 图表103：世邦魏理仕业务分类
• 图表104：2016-2018 世邦魏理仕 (CBRE) 营收结构
• 图表105：1999-2001 世邦魏理仕 (CBRE) 营收结构
• 图表106：2018年仲量联行 (JLL) 营收结构
• 图表107：2018年戴德梁行 (CWK) 营收结构
• 图表108：2018年高力国际 (CIGI) 营收结构
• 图表109：2018年第一太平戴维斯 (SVS) 营收结构
• 图表110：2018年末世邦魏理仕物业管理业态分布
• 图表111：世邦魏理仕物业管理主要服务内容
• 图表112：世邦魏理仕地产景气度评价
• 图表113：五大行营收 (亿美元) 及增速
• 图表114：五大行净利 (亿美元) 及增速
• 图表115：五大行毛利率
• 图表116：五大行净利率
• 图表117：世邦魏理仕市值
• 图表118：世邦魏理仕 PE (TTM)
• 图表119：五大行 PE (TTM) 对比
• 图表120：五大行市值对比(亿美元)
• 图表121：爱玛客发展历程
• 图表122：爱玛客美国和海外营收分布
• 图表123：爱玛客团餐与设施管理服务业务概况
• 图表124：爱玛客损益合同和客户利息合同的对比
• 图表125：FSS 美国营收和同比增速
• 图表126：FSS 海外营收和同比增速
• 图表127：FSS 美国和 FSS 海外息税前营业利润率
• 图表128：制服业务营收和同比增速
• 图表129：制服业务息税前营业利润率
• 图表130：爱玛客营收和同比增速
• 图表131：爱玛客归母净利润和同比增速
• 图表132：爱玛客息税前利润率和归母净利率
• 图表133：爱玛客第三次上市后的市值
• 图表134：爱玛客第三次上市后的 PE(TTM)
• 图表135：欧艾斯发展历程
• 图表136：2018 财年欧艾斯营收占比(按客户群体)
• 图表137：2018 财年欧艾斯营收地域分布
• 图表138：欧艾斯重点客户/非重点客户市场内生增长率
• 图表139：欧艾斯六大业务板块
• 图表140：2016-2018 财年欧艾斯各业务营收占比
• 图表141：2018 财年欧艾斯收入分类 (按服务类型)
• 图表142：2012-2018 财年欧艾斯集成设施服务营收额
• 图表143：欧艾斯集成设施服务方案
• 图表144：欧艾斯营业收入和同比增速
• 图表145：欧艾斯息税前利润率
• 图表146：欧艾斯负债权益比
• 图表147：欧艾斯营业利润、净利润与主要成本
• 图表148：现有全球重点客户
• 图表149：欧艾斯业绩展望
• 图表150：欧艾斯市值
• 图表151：欧艾斯PE（TTM）
• 图表152：非住宅物管公司的三条发展思路
• 图表153：中航善达物业管理业务营收和归母净利润
• 图表154：万科物业营收和毛利
• 图表155：2018年末华夏幸福产业新城基础设施建设情况
• 图表156：蓝光嘉宝服务营收和归母净利润
• 图表157：2018年以来部分百强物管公司收并购案例

结论

非住宅物业管理行业前景广阔，将成为物业管理领域的重要新赛道。未来，随着市场空间的扩大、服务模式的升级以及证券化的提速，行业将迎来更多发展机遇。建议投资者关注具备非住宅物管拓展能力的企业，如中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展等，以把握行业增长红利。