非住宅物业管理专题报告之三：出圈城市服务，迈向星辰大海_35页_2mb

行业研究总结：非住宅物业管理与城市服务拓展

核心内容

本报告聚焦于物管公司向城市服务领域的拓展，分析了其背后的原因、模式、市场空间以及对行业发展的深远影响。报告指出，城市服务已成为我国新型城镇化建设的重要组成部分，物管公司通过其在非住宅物业管理领域的积累，正逐步拓展至市政环卫、老旧小区管理等城市服务领域，为城市治理提供一体化、精细化解决方案，同时提升物管行业的增长韧性。

主要观点

1. 城市服务趋势显著：2020年5月以来，物管公司频繁拓展城市服务，这一趋势符合物管公司和政府的双重诉求。
2. 物管公司具备优势：物管公司在服务对象和服务内容方面与城市服务存在重叠，具备天然的业务延展优势。
3. 政府需求与治理问题：传统城市治理存在组织架构、激励机制和治理能力三大问题，引入物管公司有助于提升治理效率与效果。
4. 城市服务市场潜力大：以市政环卫为例，2019年市场规模达3171亿元，第三方市场化规模为1422亿元，预计2024年第三方市场化规模将达3044亿元。
5. 物管龙头引领拓展：万科物业、碧桂园服务、保利物业、招商积余等物管公司已积极布局城市服务，各具特色，但均以市政环卫为切入点。
6. 投资建议：建议投资者关注前瞻布局非住宅物管、在部分业态形成竞争优势的头部公司，重点推荐招商积余和新大正。

关键信息

城市服务的市场空间

• 市场规模：2019年我国市政环卫市场规模达3171亿元，其中第三方市场化规模为1422亿元，预计2024年第三方市场化规模将达3044亿元。
• 盈利能力：2019年环卫公司净利率在8%-13%之间，ROE在13%-16%之间，具有吸引力。
• 商业模式：政府采购类市政环卫项目与物业管理模式相似，具有轻资产投入和持续稳定现金流的特点。
• 竞争格局：2019年TOP10市占率为21%，竞争格局分散，物管公司有较大的切入空间。

物管公司的城市服务模式

• 万科物业：以“城市空间整合服务”为核心，与地方政府合作成立合资公司，涵盖市政管理、城市资源运营、社区服务等多个领域，如珠海横琴新区项目。
• 碧桂园服务：以“城市共生计划”为突破口，通过招投标形式拓展业务，服务内容包括环卫、绿化、设施管理等，如寿阳县项目。
• 保利物业：以“镇兴中国”为品牌，从长三角小镇起步，拓展至全国多个乡镇，如西塘镇、天凝镇等。
• 招商积余：以城市新区为切入点，与地方企业合作，如三亚崖州湾科技城项目。

城市服务对老旧小区改造的支持

• 老旧小区管理难题：老旧小区设施老化，维护成本高，市场化物管公司进驻意愿低。
• 解决方案：政府与物管公司合作，通过购买服务的方式，引入市场化管理，如万科物业、碧桂园服务、保利物业等均涉及老旧小区管理。

风险提示

• 疫情不确定性：可能影响城市服务项目的推进。
• 拓展不及预期：城市服务模式尚处于探索阶段，拓展效果存在不确定性。
• 管理风险：规模扩张可能导致管理难度加大。
• 并购整合风险：合作模式涉及并购，整合难度可能影响业务效果。
• 人工成本上涨：可能压缩利润空间。

投资建议

• 重点推荐：招商积余（央企旗舰，布局城市新区）和新大正（渝派非住宅物管新秀）。
• 关注领域：前瞻布局非住宅物管、在部分业态形成竞争优势的头部公司。
• 趋势：物管龙头集中度提升、证券化加速，城市服务将成为重要蓝海赛道。

结构与模式分析

• 万科物业：以“物业城市”模式为主，通过与国资企业合资，覆盖城市新区，服务内容多样，合同金额高。
• 碧桂园服务：以“城市共生计划”为主，主要在三四线城市开展环卫服务，服务内容逐步丰富。
• 保利物业：以“镇兴中国”模式为主，从景区管理起步，逐步拓展至乡镇和城市市区。
• 招商积余：以城市运营板块为主，主要在城市新区开展业务，拓展方式以招投标为主。

总结

城市服务成为物管行业拓展的重要方向，有助于提升行业增长韧性。物管公司通过其在非住宅物业管理领域的经验，逐步向城市服务领域延伸，为地方政府提供一体化、精细化治理方案。未来，随着政策支持和市场需求增长，城市服务市场有望持续扩大，建议投资者关注具备前瞻布局和竞争优势的物管公司，如招商积余和新大正。